Urbanitae · Lisboa, Portugal
Tomás Ribeiro II
Em 30 segundos
- 🔴 Veredicto: Risco Elevado (Nota Global 3.5/10), devido à falta de documentação financeira essencial da campanha (FIFT) e à ausência de dados sobre o montante a captar e rentabilidade esperada.
- 📍 Ativo de elevada qualidade localizado nas Avenidas Novas (Lisboa), composto por 6 apartamentos de luxo (T2 a T5 Duplex) com valor total de vendas estimado em 27,25 milhões de euros.
- 🏗️ Promotor com forte prestígio no segmento residencial prime em Lisboa (MEXTO), com projeto de arquitetura assinado pelo atelier ARX Portugal.
- ⚠️ Elevada omissão documental: a pasta do projeto não inclui a Ficha de Informação Fundamental do Investimento (FIFT), o orçamento de construção, os custos operacionais nem o modelo de partilha de mais-valias.
Pontos Fortes
Inserido na Rua Tomás Ribeiro, Avenidas Novas (Saldanha), uma das zonas residenciais mais valiosas, consolidadas e procuradas da cidade de Lisboa.
Edifício com apenas 6 habitações de grandes dimensões (uma unidade por piso), incluindo um ginásio privado, piscina e mais de 1.000 m² de zonas exteriores e jardins.
Desenvolvido pela MEXTO em parceria com o atelier de arquitetura ARX Portugal, com amplo histórico comprovado no segmento residencial de luxo.
Pontos Fracos
Ausência do documento principal da campanha (FIFT), onde constam os montantes a financiar, prazos, taxas de rentabilidade esperadas e a distribuição de lucros.
Por ser um investimento em capital próprio, os investidores estão subordinados a todos os credores da operação, podendo perder a totalidade do capital se os custos dispararem.
Preços por m² propostos (15.436 €/m² a 17.371 €/m²) situam-se no topo absoluto do mercado, o que restringe o universo de compradores potenciais e pode abrandar o ritmo de venda.
Análise Criterium
A Nota Global de 3.5 traduz um risco elevado atribuído a este projeto. Embora o ativo imobiliário seja de excecional qualidade e o promotor possua um histórico sólido no segmento residencial prime, a documentação entregue padece de lacunas graves e omissões críticas. A falta da Ficha de Informação Fundamental do Investimento impede a verificação da viabilidade financeira e das condições do investimento.
Nota atribuída a 27/08/2026 · análise por gemini-3.6-flash. As notas são comparáveis entre projetos analisados pelo mesmo método; uma mudança de modelo pode deslocar a escala.
📖 Análise Completa
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O projeto Tomás Ribeiro II consiste no financiamento via equity (mais-valia) para a reabilitação integral de um edifício residencial de prestígio localizado na Rua Tomás Ribeiro, n.º 89, em pleno coração das Avenidas Novas (Saldanha), Lisboa [Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.1, 2]. O empreendimento é constituído por apenas 6 habitações de grande dimensão (uma por piso, desde T2 a T5 Duplex) [Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.5], contando com áreas exteriores privativas, 18 lugares de estacionamento em cave, piscina exterior, jardim comum e ginásio privado [Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.6, 7; Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate · p.4].
O objetivo do financiamento por crowdfunding é permitir a participação de investidores no capital próprio da operação de reabilitação e posterior comercialização das frações. O retorno do investidor será gerado através da distribuição do resultado líquido obtido após a venda de todas as habitações. Contudo, a documentação disponibilizada limita-se à apresentação comercial do imóvel [Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89], a um ficheiro corrompido/com marca de água sem texto [Documento Informativo Tomás Ribeiro 89], ao estudo de mercado da consultora Básico Real Estate [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate] e ao regulamento interno de reclamações da plataforma [Reglamento para la Defensa del Cliente de Urbanitae]. O plano financeiro pormenorizado, o montante da captação e o plano de distribuição de lucros estão omissos.
Histórico e Capacidade de Execução
O promotor do projeto é a MEXTO Property Investment [Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.10, 11].
- Segundo a documentação, a MEXTO possui vasta experiência na reabilitação urbana e no desenvolvimento de projetos residenciais de elevado segmento
[Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.10]. - Segundo pesquisa externa (fonte: LinkedIn e imprensa da especialidade como Vida Imobiliária), a MEXTO é uma promotora imobiliária de origem suíça focada em ativos prime em Portugal desde 2017, contando com um histórico (track-record) acumulado superior a 250 milhões de euros em projetos desenvolvidos. A empresa foi distinguida com prémios no Salão Imobiliário de Lisboa (SIL), designadamente com o projeto O’Living (2024) e Maison Eduardo Coelho (2022).
Equipa Técnica
O projeto de arquitetura está a cargo da prestigiada firma ARX Portugal Arquitectos [Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.10], o que assegura forte reconhecimento técnico e valorização arquitetónica no mercado nacional e internacional.
Sinais de Alerta
Apesar do elevado prestígio público da MEXTO, a documentação entregue para análise não contém as contas auditadas da empresa, a estrutura societária exata do projeto nem o historial prévio de incumprimentos/atrasos em projetos financiados via crowdfunding.
Viabilidade do Plano de Negócio e Receitas Esperadas
Segundo o estudo de mercado de julho de 2026 [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate · p.15], a receita total de vendas (GDV - Gross Development Value) prevista para as 6 unidades do projeto cifra-se em 27.254.400,00 €.
Cálculo da Receita Total de Vendas (GDV):
- Fórmula:
GDV = Σ (Preço de venda por fração) - Inputs `[Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate · p.15]`:
- T2 Piso 0 (132,44 m² ABP): 2.300.600,00 € (17.371 €/m²) - T3 Piso 1 (258,66 m² ABP): 3.992.800,00 € (15.436 €/m²) - T4 Piso 2 (301,98 m² ABP): 4.722.200,00 € (15.637 €/m²) - T4 Piso 3 (301,85 m² ABP): 4.871.200,00 € (16.138 €/m²) - T4 Piso 4 (301,80 m² ABP): 5.021.300,00 € (16.638 €/m²) - T5 Duplex Pisos 5-6 (400,08 m² ABP): 6.346.300,00 € (15.863 €/m²)
- Pressupostos: Nenhuns (soma direta dos valores contratuais/estimados constantes da avaliação).
- Resultado:
2.300.600 + 3.992.800 + 4.722.200 + 4.871.200 + 5.021.300 + 6.346.300 = 27.254.400,00 €.
Avaliação dos Preços e Enquadramento no Mercado
Os preços médios por metro quadrado de área bruta privativa (ABP) propostos situam-se entre os 15.436 €/m² e os 17.371 €/m² [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate · p.15].
- O estudo de comparáveis
[Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate · p.6, 8]demonstra que este projeto se posiciona no topo do mercado residencial de luxo das Avenidas Novas, superando empreendimentos concorrentes como o Tomás Ribeiro 79 (13.513 €/m² a 15.000 €/m²) e o SR D’Ávila (14.358 €/m²). - Segundo pesquisa externa (fonte: Tagus Property e RealAdvisor), o preço médio geral das habitações nas Avenidas Novas situa-se em redor de 7.390 €/m², com intervalos habituais entre 4.700 €/m² e 5.800 €/m². Os valores do projeto representam assim um prémio de quase 150% sobre a média da freguesia, justificável apenas pelo caráter super-prime, reduzida escala (6 unidades) e amenidades exclusivas (piscina privativa e ginásio).
LTC, LTV e Cenário de Stress
- LTC (Loan-to-Cost) e LTV (Loan-to-Value): Não disponível na documentação analisada. Faltam os dados vitais de custos totais da operação (terreno + obra + licenças) e o valor do financiamento por dívida bancária ou crowdfunding.
- Cenário de Stress: Não é possível efetuar o cálculo de amortização/recuperação sob cenários de stress financeiro porque o montante do empréstimo bancário sénior (se existente), os custos de construção e o capital investido pelos membros da plataforma não foram revelados no conjunto documental disponibilizado.
Estrutura de Capital
Tratando-se de um investimento em equity, os investidores da Urbanitae injetam capital na Sociedade de Propósito Específico (SPE). Na hierarquia de pagamentos (waterfall), a liquidação obedece à regra legal:
- Credores fiscais, bancários e fornecedores de construção.
- Reembolso do capital social investido.
- Partilha do resultado líquido (mais-valias) entre o promotor e os investidores da Urbanitae.
Natureza das Garantias
Por se tratar de uma operação de mais-valia (equity) e não de um empréstimo garantido por dívida, não existem garantias reais (como hipoteca imobiliária de 1.º grau ou penhor de ações com execução rápida) [Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89; Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate].
Os investidores tornam-se sócios da estrutura societária criada para o desenvolvimento do projeto imobiliário. Em caso de insucesso comercial, sobrecustos na empreitada ou falência do promotor, o capital dos investidores está exposto em primeiro lugar para cobrir eventuais perdas, após a satisfação dos credores bancários e operacionais.
Cargas e Condicionantes Jurídicas
- A documentação fornecida não inclui a Certidão do Registo Predial (Nota Simples), pelo que não é possível confirmar a inexistência de hipotecas anteriores, penhoras ou ónus registados sobre o prédio urbano
[Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89; Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate]. - O Regulamento para a Defensa del Cliente
[Reglamento para la Defensa del Cliente de Urbanitae]estabelece os procedimentos formais para a apresentação de queixas junto da Urbanitae e da CNMV espanhola, garantindo a existência de um canal formal de apoio ao investidor em conformidade com o Regulamento (UE) 2020/1503[Reglamento para la Defensa del Cliente de Urbanitae · p.3].
Este investimento em crowdfunding imobiliário na modalidade de equity é totalmente ilíquido. Não existe um mercado secundário interno na plataforma Urbanitae nem qualquer mecanismo de resgate ou venda antecipada das participações sociais antes da conclusão do projeto. O capital dos investidores permanecerá imobilizado desde a data do fecho da captação até à conclusão completa da reabilitação, venda de todas as 6 habitações e subsequente liquidação financeira da sociedade.
- Qual é o montante total de capital que a Urbanitae pretende angariar para este projeto, qual o montante de capital próprio injetado pelo promotor e qual o valor do financiamento bancário sénior contratado?
- Quais são os cenários de rentabilidade estimada (TIR anualizada e retorno total esperado) para os investidores da plataforma e qual é a percentagem exata de partilha de lucros (*waterfall*) entre os investidores e o promotor?
- Qual é o orçamento discriminado para a execução das obras de reabilitação, a data prevista para o arranque/conclusão dos trabalhos e o prazo total estimado para o reembolso do capital?
Tabela de Inconsistências Detetadas
| Dado | Valor no Documento A | Valor no Documento B | Impacto Prático | Cálculos Afetados |
|---|---|---|---|---|
| Área Privativa Exterior do T2 (Piso 0) | 138,96 m² [Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.5] | 83,11 m² descoberto + 26,06 m² coberto (Total 109,17 m²) [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate · p.4] ou 120,34 m² [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate · p.11] | Divergência significativa de superfícies exteriores privativas entre a brochura comercial e a avaliação técnica. | Rácio de preço por metro quadrado global da fração T2. |
| Área Bruta Privativa (ABP) do T3 (Piso 1) | 258,66 m² [Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.5] | 259,00 m² [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate · p.4] | Ligeira diferença de arredondamento sem impacto relevante na avaliação global. | Preço por m² da fração T3. |
| Áreas Brutas Privativas dos T4 (Pisos 2 a 4) | 301,98 m², 301,85 m² e 301,80 m² [Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.5] | 302,00 m² em todas as unidades T4 [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate · p.4] | Simplificação efetuada pela consultora de avaliação no apuramento das áreas. | Preço por m² individualizado dos pisos 2 a 4. |
| Validade / Integridade do Ficheiro Documento Informativo Tomás Ribeiro 89 | N/A (Esperado documento descritivo) | Apenas marcas de água repetidas sem texto útil [Documento Informativo Tomás Ribeiro 89 · p.1-16] | Perda total de transparência relativamente a eventuais elementos jurídicos ou contratuais aí contidos. | Avaliação global de Due Diligence. |
- 1.Consolidação da informação fundamental não disponível na documentação fornecida:
- 2.1. Ficha de Informação Fundamental do Investimento (FIFT) da campanha da Urbanitae.
- 3.2. Montante total a angariar junto dos investidores de crowdfunding.
- 4.3. Taxa de Rentabilidade Interna (TIR) projetada e cenários de rentabilidade (pessimista, moderado, otimista).
- 5.4. Orçamento discriminado de custos de construção, licenças, marketing e custos financeiros (impedindo o cálculo de LTC).
- 6.5. Montante de dívida bancária sénior contratada ou a contratar (impedindo o cálculo de LTV).
- 7.6. Estrutura societária detalhada da Sociedade de Propósito Específico (SPE) e acordo de acionistas/partilha de mais-valias.
- 8.7. Conteúdo legível do ficheiro Documento Informativo Tomás Ribeiro 89 (apresenta-se corrompido/com marcas de água repetidas).
Inserido na Rua Tomás Ribeiro, Avenidas Novas (Saldanha), uma das zonas residenciais mais valiosas, consolidadas e procuradas da cidade de Lisboa.
Edifício com apenas 6 habitações de grandes dimensões (uma unidade por piso), incluindo um ginásio privado, piscina e mais de 1.000 m² de zonas exteriores e jardins.
Desenvolvido pela MEXTO em parceria com o atelier de arquitetura ARX Portugal, com amplo histórico comprovado no segmento residencial de luxo.
O projeto projeta uma receita total de vendas de 27,25 milhões de euros, sustentada por um estudo detalhado da consultora Básico Real Estate.
Ausência do documento principal da campanha (FIFT), onde constam os montantes a financiar, prazos, taxas de rentabilidade esperadas e a distribuição de lucros.
Por ser um investimento em capital próprio, os investidores estão subordinados a todos os credores da operação, podendo perder a totalidade do capital se os custos dispararem.
Preços por m² propostos (15.436 €/m² a 17.371 €/m²) situam-se no topo absoluto do mercado, o que restringe o universo de compradores potenciais e pode abrandar o ritmo de venda.
Obras de reabilitação integral de edifícios antigos apresentam frequentemente imprevistos estruturais e técnicos que podem afetar negativamente a margem de lucro projetada.
O ficheiro Documento Informativo Tomás Ribeiro 89 apresenta-se completamente preenchido por marcas de água repetitivas e sem conteúdo textual ou financeiro aproveitável.
Veredicto Final
🔴 Semáforo: Risco Elevado (Nota Global 3.5 / 10) Nível de Risco: Elevado O problema detetado nesta análise reside na transparência e estrutura documental da oferta de investimento, e não no ativo subjacente em si. O empreendimento imobiliário é de gama ultra-prime e beneficia de uma localização ímpar em Lisboa, contudo, a ausência total dos elementos financeiros da captação impede a tomada de uma decisão de investimento fundamentada.
Fatores Decisivos
- ✔ Localização prime indiscutível: Situado no coração das Avenidas Novas, com acessos e envolvente excecionais
[Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.3]. - ✔ Qualidade do promotor e da equipa técnica: Promotor especializado no segmento de luxo (MEXTO) com arquitetura ARX Portugal
[Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.10]. - ✖ Omissão total de dados financeiros da campanha: Não são divulgados a rentabilidade esperada, o valor a captar ou a duração da operação
[Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89; Documento Informativo Tomás Ribeiro 89; Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate]. - ✖ Falta de garantias reais: Modalidade de investimento em equity deixa o investidor exposto como acionista subordinado
[Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89; Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate]. - ✖ Documentação com falhas técnicas: O documento Documento Informativo Tomás Ribeiro 89 encontra-se corrompido, contendo apenas marcas de água sem texto
[Documento Informativo Tomás Ribeiro 89 · p.1-16]. - ✖ Preços de venda no limite do mercado: Valores exigem um prémio substancial face à média da zona para concretizar o plano de negócio
[Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate · p.15].
Recomendação
NÃO INVESTIRIA no estado atual da documentação. Motivos: É financeiramente irresponsável alocar capital num projeto de crowdfunding no qual a plataforma não divulga o montante a captar, a taxa de rentabilidade anualizada projetada, o orçamento da empreitada e o acordo de distribuição de mais-valias. Tipo de investidor adequado: Investidores institucionais ou qualificados com apetite por risco elevado de equity, unicamente após o fornecimento do dossier financeiro completo. Maior ponto forte: Ativo imobiliário exclusivo e ultra-prime nas Avenidas Novas. Maior risco: Opacidade documental quanto aos termos do investimento e à partilha de lucros.
A Nota Criterium não é um número único do modelo de IA: é calculada a partir de 6 critérios (0-10), para ser auditável e consistente entre análises.
Ajuste aplicado: Caso B: Falta de informação em dois ou mais critérios em simultâneo (ausência de plano financeiro, FIFT, montante de captação e taxas de retorno), tornando a análise globalmente pouco fiável.
- Equity / Mais-valia: Modalidade de investimento em que o investidor participa no capital próprio da sociedade do projeto, recebendo uma parte dos lucros finais em vez de um juro fixo.
- GDV (Gross Development Value): Valor bruto de desenvolvimento, que corresponde à receita total estimada acumulada com a venda de todas as unidades imobiliárias do projeto.
- ABP (Área Bruta Privativa): Superfície total coberta medida pelo perímetro exterior das paredes da habitação, excluindo varandas abertas e terraços.
- FIFT: Ficha de Informação Fundamental do Investimento, documento regulamentar obrigatório nas plataformas de crowdfunding que resume as condições financeiras e jurídicas da oferta.
- LTC (Loan-to-Cost): Rácio financeiro que compara o montante total do financiamento contraído com o custo total de desenvolvimento do projeto.
- LTV (Loan-to-Value): Rácio financeiro que indica a percentagem do empréstimo face ao valor total de avaliação ou de venda do imóvel.
Documentos Analisados
- ** Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 (Brochura de produto e arquitetura, sem data visível, publicado em 2026).
- ** Documento Informativo Tomás Ribeiro 89 (Ficheiro corrompido / com marcas de água repetitivas, com carimbo de 30/07/2026).
- ** Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate (Relatório de avaliação comercial e concorrência, Julho de 2026).
- ** Reglamento para la Defensa del Cliente de Urbanitae (Regulamento institucional de atendimento a reclamações da plataforma, sem data especificada).
Fontes Externas Utilizadas
- MEXTO Property Investment: Perfil institucional e histórico de empreendimentos imobiliários (https://pt.linkedin.com/company/mexto e https://vidaimobiliaria.com).
- Mercado Imobiliário Avenidas Novas (Lisboa): Estatísticas de preços de venda por m² (https://www.tagusproperty.com e https://realadvisor.pt).
- Urbanitae Portugal: Dados de atividade da plataforma de crowdfunding (https://urbanitae.com/pt e https://vidaimobiliaria.com).
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> Esta análise foi elaborada com base na documentação indicada e, quando assinalado, em fontes externas identificadas, à data referida. Tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou fiscal, nem uma recomendação de investimento. Investimentos em crowdfunding imobiliário envolvem risco de perda parcial ou total do capital e de iliquidez. Cada investidor deve fazer a sua própria avaliação e, se necessário, consultar um profissional habilitado.
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Análise gerada por IA e revista por Bruno Bonito
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