Urbanitae · Lisboa, Portugal
Tomás Ribeiro II
En 30 segundos
- 🔴 Veredicto: Riesgo Elevado (Nota Global 3.5/10), debido a la falta de documentación financiera esencial de la campaña (FIFT) y a la ausencia de datos sobre el importe a captar y la rentabilidad esperada.
- 📍 Activo de elevada calidad localizado en Avenidas Novas (Lisboa), compuesto por 6 viviendas de lujo (T2 a T5 Dúplex) con un valor total de ventas estimado en 27,25 millones de euros.
- 🏗️ Promotor con sólido prestigio en el segmento residencial prime en Lisboa (MEXTO), con proyecto de arquitectura firmado por el estudio ARX Portugal.
- ⚠️ Elevada omisión documental: el expediente del proyecto no incluye la Ficha de Información Fundamental del Inversor (FIFT), el presupuesto de construcción, los costes operativos ni el modelo de reparto de plusvalías.
Puntos Fuertes
Ubicado en la Rua Tomás Ribeiro, Avenidas Novas (Saldanha), una de las zonas residenciales más valiosas, consolidadas y demandadas de la ciudad de Lisboa.
Edificio con solo 6 viviendas de grandes dimensiones (una unidad por planta), incluyendo gimnasio privado, piscina y más de 1.000 m² de zonas exteriores y jardines.
Desarrollado por MEXTO en alianza con el estudio de arquitectura ARX Portugal, con un amplio historial acreditado en el segmento residencial de lujo.
Puntos Débiles
Ausencia del documento principal de la campaña (FIFT), donde constan los importes a financiar, plazos, tasas de rentabilidad esperadas y el reparto de beneficios.
Por tratarse de una inversión en capital propio, los inversores están subordinados a todos los acreedores de la operación, pudiendo perder la totalidad del capital si los costes se disparan.
Los precios por m² propuestos (15.436 €/m² a 17.371 €/m²) se sitúan en la parte más alta del mercado, lo que restringe el universo de compradores potenciales y puede ralentizar el ritmo de venta.
Análisis Criterium
La Nota Global de 3.5 refleja un riesgo elevado atribuido a este proyecto. Aunque el activo inmobiliario es de excepcional calidad y el promotor posee un historial sólido en el segmento residencial prime, la documentación entregada adolece de graves lagunas u omisiones críticas. La falta de la Ficha de Información Fundamental del Inversor impide la verificación de la viabilidad financiera y de las condiciones de la inversión.
Nota asignada el 27/08/2026 · análisis por gemini-3.6-flash. Las notas son comparables entre proyectos analizados con el mismo método; un cambio de modelo puede desplazar la escala.
📖 Análisis Completo
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El proyecto Tomás Ribeiro II consiste en la financiación vía equity (plusvalía) para la rehabilitación integral de un edificio residencial de prestigio localizado en la Rua Tomás Ribeiro, n.º 89, en pleno corazón de Avenidas Novas (Saldanha), Lisboa [Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.1, 2]. El desarrollo está constituido por solo 6 viviendas de gran dimensión (una por planta, desde T2 a T5 Dúplex) [Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.5], contando con zonas exteriores privadas, 18 plazas de aparcamiento en subterráneo, piscina exterior, jardín común y gimnasio privado [Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.6, 7; Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate · p.4].
El objetivo de la financiación por crowdfunding es permitir la participación de inversores en el capital propio de la operación de rehabilitación y posterior comercialización de las fracciones. El retorno del inversor se generará a través de la distribución del resultado neto obtenido tras la venta de todas las viviendas. Sin embargo, la documentación facilitada se limita a la presentación comercial del inmueble [Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89], a un archivo corrompido/con marca de agua sin texto [Documento Informativo Tomás Ribeiro 89], al estudio de mercado de la consultora Básico Real Estate [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate] y al reglamento interno de reclamaciones de la plataforma [Reglamento para la Defensa del Cliente de Urbanitae]. El plan financiero detallado, el importe de la captación y el plan de distribución de beneficios están omitidos.
Historial y Capacidad de Ejecución
El promotor del proyecto es MEXTO Property Investment [Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.10, 11].
- Según la documentación, MEXTO posee amplia experiencia en la rehabilitación urbana y en el desarrollo de proyectos residenciales de alto segmento
[Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.10]. - Según investigación externa (fuente: LinkedIn y prensa especializada como Vida Imobiliária), MEXTO es una promotora inmobiliaria de origen suizo centrada en activos prime en Portugal desde 2017, contando con un historial (track-record) acumulado superior a 250 millones de euros en proyectos desarrollados. La empresa ha sido galardonada con premios en el Salón Inmobiliario de Lisboa (SIL), en particular por el proyecto O’Living (2024) y Maison Eduardo Coelho (2022).
Equipo Técnico
El proyecto de arquitectura corre a cargo de la prestigiosa firma ARX Portugal Arquitectos [Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.10], lo que asegura un fuerte reconocimiento técnico y valorización arquitectónica en el mercado nacional e internacional.
Señales de Alerta
A pesar del elevado prestigio público de MEXTO, la documentación entregada para análisis no contiene las cuentas auditadas de la empresa, la estructura societaria exacta del proyecto ni el historial previo de impagos/retrasos en proyectos financiados vía crowdfunding.
Viabilidad del Plan de Negocio y Ingresos Previstos
Según el estudio de mercado de julio de 2026 [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate · p.15], los ingresos totales de ventas (GDV - Gross Development Value) previstos para las 6 unidades del proyecto se cifran en 27.254.400,00 €.
Cálculo de los Ingresos Totales de Ventas (GDV):
- Fórmula:
GDV = Σ (Precio de venta por fracción) - Inputs `[Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate · p.15]`:
- T2 Planta 0 (132,44 m² ABP): 2.300.600,00 € (17.371 €/m²) - T3 Planta 1 (258,66 m² ABP): 3.992.800,00 € (15.436 €/m²) - T4 Planta 2 (301,98 m² ABP): 4.722.200,00 € (15.637 €/m²) - T4 Planta 3 (301,85 m² ABP): 4.871.200,00 € (16.138 €/m²) - T4 Planta 4 (301,80 m² ABP): 5.021.300,00 € (16.638 €/m²) - T5 Dúplex Plantas 5-6 (400,08 m² ABP): 6.346.300,00 € (15.863 €/m²)
- Hipótesis: Ninguna (suma directa de los valores contractuales/estimados constantes en la valoración).
- Resultado:
2.300.600 + 3.992.800 + 4.722.200 + 4.871.200 + 5.021.300 + 6.346.300 = 27.254.400,00 €.
Valoración de Precios y Encuadre de Mercado
Los precios medios por metro cuadrado de área bruta privativa (ABP) propuestos se sitúan entre los 15.436 €/m² y los 17.371 €/m² [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate · p.15].
- El estudio de comparables
[Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate · p.6, 8]demuestra que este proyecto se posiciona en la cima del mercado residencial de lujo de Avenidas Novas, superando promociones competidoras como Tomás Ribeiro 79 (13.513 €/m² a 15.000 €/m²) y SR D’Ávila (14.358 €/m²). - Según investigación externa (fuente: Tagus Property y RealAdvisor), el precio medio general de las viviendas en Avenidas Novas se ubica en torno a 7.390 €/m², con rangos habituales entre 4.700 €/m² y 5.800 €/m². Los valores del proyecto representan así una prima de casi el 150% sobre la media del barrio, justificable únicamente por el carácter super-prime, la reducida escala (6 unidades) y las comodidades exclusivas (piscina privada y gimnasio).
LTC, LTV y Escenario de Estrés
- LTC (Loan-to-Cost) y LTV (Loan-to-Value): No disponible en la documentación analizada. Faltan los datos vitales de costes totales de la operación (terreno + obra + licencias) y el valor de la financiación mediante deuda bancaria o crowdfunding.
- Escenario de Estrés: No es posible efectuar el cálculo de amortización/recuperación bajo escenarios de estrés financiero porque el importe del préstamo bancario sénior (si existe), los costes de construcción y el capital invertido por los miembros de la plataforma no han sido revelados en el conjunto documental facilitado.
Estructura de Capital
Tratándose de una inversión en equity, los inversores de Urbanitae inyectan capital en la Sociedad de Propósito Específico (SPE). En la jerarquía de pagos (waterfall), la liquidación obedece a la regla legal:
- Acreedores fiscales, bancarios y proveedores de construcción.
- Reembolso del capital social invertido.
- Reparto del resultado neto (plusvalías) entre el promotor y los inversores de Urbanitae.
Naturaleza de las Garantías
Por tratarse de una operación de plusvalía (equity) y no de un préstamo garantizado por deuda, no existen garantías reales (como hipoteca inmobiliaria de 1.er grado o prenda de acciones con ejecución rápida) [Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89; Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate].
Los inversores se convierten en socios de la estructura societaria creada para el desarrollo del proyecto inmobiliario. En caso de fracaso comercial, sobrecostes en la obra o quiebra del promotor, el capital de los inversores está expuesto en primer lugar para cubrir eventuales pérdidas, tras la satisfacción de los acreedores bancarios y operativos.
Cargas y Condicionantes Jurídicas
- La documentación facilitada no incluye la Nota Simple del Registro de la Propiedad, por lo que no es posible confirmar la inexistencia de hipotecas anteriores, embargos o cargas registradas sobre la finca urbana
[Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89; Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate]. - El Reglamento para la Defensa del Cliente
[Reglamento para la Defensa del Cliente de Urbanitae]establece los procedimientos formales para la presentación de quejas ante Urbanitae y la CNMV española, garantizando la existencia de un canal formal de atención al inversor de conformidad con el Reglamento (UE) 2020/1503[Reglamento para la Defensa del Cliente de Urbanitae · p.3].
Esta inversión en crowdfunding inmobiliario en la modalidad de equity es totalmente ilíquida. No existe un mercado secundario interno en la plataforma Urbanitae ni ningún mecanismo de rescate o venta anticipada de las participaciones sociales antes de la conclusión del proyecto. El capital de los inversores permanecerá inmovilizado desde la fecha de cierre de la captación hasta la conclusión completa de la rehabilitación, la venta de las 6 viviendas y la subsiguiente liquidación financiera de la sociedad.
- ¿Cuál es el importe total de capital que Urbanitae pretende captar para este proyecto, cuál es el importe de capital propio inyectado por el promotor y cuál es el valor de la financiación bancaria sénior contratada?
- ¿Cuáles son los escenarios de rentabilidad estimada (TIR anualizada y retorno total esperado) para los inversores de la plataforma y cuál es el porcentaje exacto de reparto de beneficios (*waterfall*) entre los inversores y el promotor?
- ¿Cuál es el presupuesto desglosado para la ejecución de las obras de rehabilitación, la fecha prevista para el inicio/conclusión de los trabajos y el plazo total estimado para el reembolso del capital?
Tabla de Inconsistencias Detectadas
| Dato | Valor en el Documento A | Valor en el Documento B | Impacto Práctico | Cálculos Afectados |
|---|---|---|---|---|
| Área Privativa Exterior del T2 (Planta 0) | 138,96 m² [Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.5] | 83,11 m² descubierto + 26,06 m² cubierto (Total 109,17 m²) [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate · p.4] o 120,34 m² [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate · p.11] | Divergencia significativa de superficies exteriores privadas entre el folleto comercial y la valoración técnica. | Ratio de precio por metro cuadrado global de la fracción T2. |
| Área Bruta Privativa (ABP) del T3 (Planta 1) | 258,66 m² [Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.5] | 259,00 m² [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate · p.4] | Ligera diferencia de redondeo sin impacto relevante en la valoración global. | Precio por m² de la fracción T3. |
| Áreas Brutas Privativas de los T4 (Plantas 2 a 4) | 301,98 m², 301,85 m² y 301,80 m² [Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.5] | 302,00 m² en todas las unidades T4 [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate · p.4] | Simplificación efectuada por la consultora de valoración en la determinación de las áreas. | Precio por m² individualizado de las plantas 2 a 4. |
| Validez / Integridad del Archivo Documento Informativo Tomás Ribeiro 89 | N/A (Se esperaba documento descriptivo) | Solo marcas de agua repetidas sin texto útil [Documento Informativo Tomás Ribeiro 89 · p.1-16] | Pérdida total de transparencia relativamente a eventuales elementos jurídicos o contractuales allí contenidos. | Valoración global de Due Diligence. |
- 1.Consolidação da informação fundamental não disponível na documentação fornecida:
- 2.1. Ficha de Informação Fundamental do Investimento (FIFT) da campanha da Urbanitae.
- 3.2. Montante total a angariar junto dos investidores de crowdfunding.
- 4.3. Taxa de Rentabilidade Interna (TIR) projetada e cenários de rentabilidade (pessimista, moderado, otimista).
- 5.4. Orçamento discriminado de custos de construção, licenças, marketing e custos financeiros (impedindo o cálculo de LTC).
- 6.5. Montante de dívida bancária sénior contratada ou a contratar (impedindo o cálculo de LTV).
- 7.6. Estrutura societária detalhada da Sociedade de Propósito Específico (SPE) e acordo de acionistas/partilha de mais-valias.
- 8.7. Conteúdo legível do ficheiro Documento Informativo Tomás Ribeiro 89 (apresenta-se corrompido/com marcas de água repetidas).
Ubicado en la Rua Tomás Ribeiro, Avenidas Novas (Saldanha), una de las zonas residenciales más valiosas, consolidadas y demandadas de la ciudad de Lisboa.
Edificio con solo 6 viviendas de grandes dimensiones (una unidad por planta), incluyendo gimnasio privado, piscina y más de 1.000 m² de zonas exteriores y jardines.
Desarrollado por MEXTO en alianza con el estudio de arquitectura ARX Portugal, con un amplio historial acreditado en el segmento residencial de lujo.
El proyecto proyecta unos ingresos totales de ventas de 27,25 millones de euros, sustentados por un estudio detallado de la consultora Básico Real Estate.
Ausencia del documento principal de la campaña (FIFT), donde constan los importes a financiar, plazos, tasas de rentabilidad esperadas y el reparto de beneficios.
Por tratarse de una inversión en capital propio, los inversores están subordinados a todos los acreedores de la operación, pudiendo perder la totalidad del capital si los costes se disparan.
Los precios por m² propuestos (15.436 €/m² a 17.371 €/m²) se sitúan en la parte más alta del mercado, lo que restringe el universo de compradores potenciales y puede ralentizar el ritmo de venta.
Las obras de rehabilitación integral de edificios antiguos presentan frecuentemente imprevistos estructurales y técnicos que pueden afectar negativamente al margen de beneficio proyectado.
El archivo Documento Informativo Tomás Ribeiro 89 se presenta completamente cubierto por marcas de agua repetitivas y sin contenido textual o financiero aprovechable.
Veredicto Final
🔴 Semáforo: Riesgo Elevado (Nota Global 3.5 / 10) Nivel de Riesgo: Elevado El problema detectado en este análisis reside en la transparencia y estructura documental de la oferta de inversión, y no en el activo subyacente en sí. El desarrollo inmobiliario es de gama ultra-prime y se beneficia de una ubicación inmejorable en Lisboa; sin embargo, la ausencia total de los elementos financieros de la captación impide la toma de una decisión de inversión fundamentada.
Factores Decisivos
- ✔ Ubicación prime indiscutible: Situado en el corazón de Avenidas Novas, con accesos y entorno excepcionales
[Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.3]. - ✔ Calidad del promotor y del equipo técnico: Promotor especializado en el segmento de lujo (MEXTO) con arquitectura ARX Portugal
[Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 · p.10]. - ✖ Omisión total de datos financieros de la campaña: No se divulgan la rentabilidad esperada, el importe a captar ni la duración de la operación
[Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89; Documento Informativo Tomás Ribeiro 89; Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate]. - ✖ Falta de garantías reales: La modalidad de inversión en equity deja al inversor expuesto como accionista subordinado
[Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89; Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate]. - ✖ Documentación con fallos técnicos: El documento Documento Informativo Tomás Ribeiro 89 se encuentra corrompido, conteniendo únicamente marcas de agua sin texto
[Documento Informativo Tomás Ribeiro 89 · p.1-16]. - ✖ Precios de venta al límite del mercado: Los valores exigen una prima sustancial frente a la media de la zona para concretar el plan de negocio
[Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate · p.15].
Recomendación
NO INVERTIRÍA en el estado actual de la documentación. Motivos: Es financieramente irresponsable destinar capital a un proyecto de crowdfunding en el que la plataforma no divulga el importe a captar, la tasa de rentabilidad anualizada proyectada, el presupuesto de la obra y el acuerdo de reparto de plusvalías. Tipo de inversor adecuado: Inversores institucionales o cualificados con apetito por riesgo elevado de equity, únicamente tras la entrega del expediente financiero completo. Mayor punto fuerte: Activo inmobiliario exclusivo y ultra-prime en Avenidas Novas. Mayor riesgo: Opacidad documental en cuanto a los términos de la inversión y al reparto de beneficios.
La Nota Criterium no es un número suelto del modelo de IA: se calcula a partir de 6 criterios (0-10), para que sea auditable y coherente entre análisis.
Ajuste aplicado: Caso B: Falta de informação em dois ou mais critérios em simultâneo (ausência de plano financeiro, FIFT, montante de captação e taxas de retorno), tornando a análise globalmente pouco fiável.
- Equity / Plusvalía: Modalidad de inversión en la que el inversor participa en el capital propio de la sociedad del proyecto, recibiendo una parte de los beneficios finales en lugar de un interés fijo.
- GDV (Gross Development Value): Valor bruto de desarrollo, que corresponde a los ingresos totales estimados acumulados por la venta de todas las unidades inmobiliarias del proyecto.
- ABP (Área Bruta Privativa): Superficie total cubierta medida por el perímetro exterior de las paredes de la vivienda, excluyendo balcones abiertos y terrazas.
- FIFT: Ficha de Información Fundamental del Inversor, documento reglamentario obligatorio en las plataformas de crowdfunding que resume las condiciones financieras y jurídicas de la oferta.
- LTC (Loan-to-Cost): Ratio financiero que compara el importe total de la financiación contraída con el coste total de desarrollo del proyecto.
- LTV (Loan-to-Value): Ratio financiero que indica el porcentaje del préstamo frente al valor total de tasación o de venta del inmueble.
Documentos Analizados
- ** Apresentação Comercial Tomás Ribeiro 89 (Folleto de producto y arquitectura, sin fecha visible, publicado en 2026).
- ** Documento Informativo Tomás Ribeiro 89 (Archivo corrompido / con marcas de agua repetitivas, con sello de 30/07/2026).
- ** Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico Real Estate (Informe de valoración comercial y competencia, julio de 2026).
- ** Reglamento para la Defensa del Cliente de Urbanitae (Reglamento institucional de atención a reclamaciones de la plataforma, sin fecha especificada).
Fuentes Externas Utilizadas
- MEXTO Property Investment: Perfil institucional e historial de promociones inmobiliarias (https://pt.linkedin.com/company/mexto y https://vidaimobiliaria.com).
- Mercado Inmobiliario Avenidas Novas (Lisboa): Estadísticas de precios de venta por m² (https://www.tagusproperty.com y https://realadvisor.pt).
- Urbanitae Portugal: Datos de actividad de la plataforma de crowdfunding (https://urbanitae.com/pt y https://vidaimobiliaria.com).
---
> Este análisis ha sido elaborado sobre la base de la documentación indicada y, cuando se señala, en fuentes externas identificadas, a la fecha referida. Tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento financiero, jurídico o fiscal, ni una recomendación de inversión. Las inversiones en crowdfunding inmobiliario implican riesgo de pérdida parcial o total del capital y de iliquidez. Cada inversor debe realizar su propia valoración y, si es necesario, consultar a un profesional cualificado.
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Análisis generado por IA y revisado por Bruno Bonito
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