WeCity · Mairena del Aljarafe, Sevilha
Sevilha Mairena
Em 30 segundos
- 🟡 Classificação Global: 6,1/10 · Projeto interessante mas com reservas significativas ao nível urbanístico e registal.
- 🛡️ Garantia Real · Proposta de hipoteca de primeiro grau, contudo o registo predial atual revela uma hipoteca anterior ativa de 1.000.000 € já vencida e não cancelada.
- 🏗️ Risco Urbanístico · Terreno com expediente de disciplina urbanística de caráter indefinido e plano de reparcelamento pendente de recurso judicial.
- 👥 Promotor de Referência · Único Homes possui excelente histórico na plataforma, tendo concluído com sucesso e sem atrasos todos os projetos anteriores.
- ✍️ Fase Comercial · Regime de cooperativa com 11 de 28 adesões já formalizadas antes do início da obra.
Como chegámos a esta nota
6,1 /10
A Nota Criterium não é um número único do modelo de IA: é calculada a partir de 6 critérios (0-10), para ser auditável e consistente entre análises.
Análise Criterium
Nota Global de 6,1/10 (Semáforo Amarelo). A qualidade do projeto fixa-se em 6,1 devido ao excelente historial da Único Homes, contrabalançado por severos riscos urbanísticos e registais. A nota do investimento situa-se em 6,0, considerando que a rentabilidade de 11,00% ao ano é adequada ao risco de mercado, mas o investidor assume riscos de transição registal elevados. Sem ajustes aplicados.
Nota atribuída a 30/09/2026 · análise por gemini-3.5-flash. As notas são comparáveis entre projetos analisados pelo mesmo método; uma mudança de modelo pode deslocar a escala.
📖 Análise Completa
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O projeto Sevilla Mairena consiste num empréstimo ponte de 1.645.000 € [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.1] destinado a financiar a aquisição de um terreno de 5.475 m² [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.2] em Mairena del Aljarafe (Sevilha) para o desenvolvimento de 28 moradias unifamiliares em regime de cooperativa [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.2]. O investidor ganha através de uma taxa de juro fixa de 11,00% ao ano, paga juntamente com o capital no final do prazo de 12 meses [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.2]. A saída dos investidores está prevista ocorrer através das contribuições futuras dos cooperativistas e da obtenção de financiamento bancário promotor [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.2]. O investimento pode falhar se a cooperativa não conseguir atrair novos membros, se a licença de construção (solicitada em setembro de 2026) for recusada, ou se os graves litígios urbanísticos e registais pendentes sobre o terreno inviabilizarem o projeto [Certificado de tasación · p.1, 5, 34].
O promotor formal é a Nuevo Mairena Sociedad Cooperativa Andaluza, uma sociedade veículo de autopromoção sem histórico ou atividade financeira anterior [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.1]. Contudo, a gestão está a cargo da Único Homes (Único Homes Promoción y Gestión de Viviendas, S.L.) [Análisis de la inversión y asignación de rating · p.5], um operador imobiliário com mais de 30 anos de experiência e 10.000 habitações entregues [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.13]. A Único Homes tem um historial imaculado na WeCity, tendo concluído e reembolsado com sucesso 3 projetos (total de 4,28 M€) e mantendo 1 projeto de 5 M€ em curso dentro dos prazos [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.2]. Esta experiência de gestão reduz significativamente o risco operacional de desenvolvimento da obra.
Viabilidade Financeira
O projeto apresenta um resultado de exploração estimado em 501.258 € para receitas totais de 11.150.000 € [Análisis de la inversión y asignación de rating · p.4]. Por se tratar de uma estrutura de cooperativa (autopromoção), o lucro da entidade promotora é de 0 € [Análisis de la inversión y asignación de rating · p.4], o que significa que toda a viabilidade reside na capacidade de adesão dos cooperativistas para cobrir os custos de construção. Atualmente, existem 11 das 28 reservas formalizadas [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.2], o que representa um bom arranque comercial.
Relações de LTV e LTC
- Cálculo do LTV (Loan to Value):
Fórmula:* LTV = Empréstimo ÷ Valor de Avaliação
Inputs:* Empréstimo = 1.645.000 € [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.1]; Valor de avaliação (Tinsa) = 3.112.416,08 € [Certificado de tasación · p.1].
Resultado: `1.645.000 ÷ 3.112.416,08` = 52,85%*.
Significado:* O rácio LTV mede a percentagem do empréstimo face ao valor atual do ativo. Um rácio de 52,85% é considerado excelente e oferece uma margem de segurança teórica confortável.
Nota de Discrepância: O relatório de rating da Moore Ibérica [Análisis de la inversión y asignación de rating · p.4] afirma que o empréstimo total é de 2.170.000 €, o que geraria um LTV real de 69,72%* (reduzindo significativamente a margem de segurança).
- Cálculo do LTC (Loan to Cost):
Fórmula:* LTC = Empréstimo ÷ Custos de Aquisição Atuais
Inputs:* Empréstimo = 1.645.000 € [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.1]; Custos de aquisição financiados (excluindo despesas financeiras) = 2.251.030,50 € [Análisis de la inversión y asignación de rating · p.4] (calculado a partir de €2.684.030,50 [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.4] deduzindo o pagamento diferido de €433.000).
Resultado: `1.645.000 ÷ 2.251.030,50` = 73,08%* [Análisis de la inversión y asignación de rating · p.4].
Significado:* O LTC indica a percentagem dos custos do projeto que é financiada por dívida. Um valor de 73,08% indica uma dependência elevada de financiamento externo nesta fase inicial.
Cenário de Stress
Em caso de incumprimento do promotor e necessidade de execução da garantia (venda forçada do terreno):
- Fórmula:
Resultado Líquido = Valor de Venda Forçada − Encargos Preferentes − Custos de Execução − Impostos - Inputs:
Valor de Venda Forçada (Pressuposto: desconto de 30% sobre o valor de avaliação de 3.112.416,08 € por se tratar de leilão judicial de terreno) = 2.178.691,26 €*. Encargos Preferentes (Hipoteca anterior registada ativa) = 1.384.841,56 €* (incluindo capital de 1.000.000 €, juros ordinários de 94.841,56 €, juros de mora de 190.000 € e despesas de 100.000 € registados na Nota Simples) [Nota simple informativa · p.2-3]. Custos de Execução e Comerciais (Pressuposto: 10% do valor de venda. Não consta da documentação.) = 217.869,13 €*. Impostos e Taxas (Pressuposto: 5% do valor de venda. Não consta da documentação.) = 108.934,56 €*.
- Resultado:
2.178.691,26 − 1.384.841,56 − 217.869,13 − 108.934,56= 467.046,01 € disponíveis para os investidores da WeCity. - Interpretação: Se a hipoteca anterior de 1.000.000 € [Nota simple informativa · p.2] não for cancelada antes do registo da hipoteca da WeCity, os investidores enfrentarão uma perda estimada de 71,6% do capital investido (apenas 467.046,01 € recuperados face a 1.645.000 € de principal). O cancelamento efetivo e registral da dívida anterior é o fator mais crítico deste projeto.
Estrutura de Capital
- Dívida Sénior Prometida (WeCity): 1.645.000 € (73,08% do financiamento atual) [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.3].
- Capital Próprio (Cooperativistas): 608.073 € (26,92% do financiamento atual) [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.3].
- Pagamento diferido de solo: Existe uma dívida adicional sem garantia de 425.957,50 € ao antigo proprietário do solo [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.4], o que aumenta o passivo do promotor.
O projeto oferece uma hipoteca de primeiro grau (primeira ordem) sobre a Finca Registral n.º 29933 do Registo de Propriedade de Sevilha n.º 7 [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.2]. Contudo, a Nota Simples atualizada a 22/09/2026 [Nota simple informativa · p.2] demonstra que o terreno ainda está onerado com uma hipoteca ativa de 1.000.000 € a favor de terceiros, vencida a 30/06/2026. Há risco substancial de atraso ou impossibilidade de obter o primeiro grau caso o cancelamento registral falhe [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.5].
Como garantia adicional, o promotor outorgará um Poder Irrevocável de Venta (Procuração de Venda) válido por 24 meses [Contrato de préstamo · p.25]. Este mecanismo jurídico permite ao Agente de Garantias (Global Security Partners) vender diretamente o ativo em caso de incumprimento, evitando a morosidade de um processo judicial [Contrato de préstamo · p.22]. Adicionalmente, a responsabilidade hipotecária está fixada em 163% do principal [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.2], cobrindo juros normais e de mora.
Não existe mercado secundário nem opção de venda antecipada para este investimento [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.3]. O capital ficará totalmente imobilizado por um prazo mínimo de 12 meses [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.2], podendo estender-se até 15 meses em caso de prorrogação [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.2]. No cenário extremo de execução judicial da hipoteca, o reembolso pode sofrer atrasos significativos de vários anos devido à lentidão dos tribunais espanhóis.
- Pode apresentar o comprovativo de cancelamento económico e registal da hipoteca anterior de 1.000.000 € que consta ativamente no registo de propriedade?
- Qual é a justificação para a discrepância de 525.000 € no valor do empréstimo citado pela consultora Moore Ibérica (2.170.000 €) face ao dossier de investimento (1.645.000 €)?
- Qual é o estado atual do recurso judicial pendente sobre o Projeto de Reparcelamento e que impacto poderá ter no licenciamento das 28 moradias?
| Dado Divergente | Valor no Documento A | Valor no Documento B | Impacto Prático |
|---|---|---|---|
| Montante do Empréstimo | 1.645.000 € [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.1] | 2.170.000 € [Análisis de la inversión y asignación de rating · p.4] | Se o empréstimo real for de 2,17 M€, o LTV do projeto sobe para 69,72%, aumentando drasticamente o risco financeiro. |
| Área Edificável | 5.940 m² (Brochura WeCity) [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.2] | 4.455 m² (Registo e Tinsa) [Nota simple informativa · p.2 · Certificado de tasación · p.13] | A brochura apresenta uma área edificável superior que inclui garagens em cave, mas o limite legal urbanístico acima do solo é de apenas 4.455 m². |
| Número Máximo de Unidades | 28 Moradias [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.2] | 33 Unidades [Nota simple informativa · p.2] | O registo predial permite até 33 frações, mas o projeto comercial apenas desenha 28, o que altera o aproveitamento do solo. |
- 1.1. Comprovativo bancário de cancelamento económico da hipoteca de 1.000.000 € descrita na Nota Simples [Nota simple informativa · p.2].
- 2.2. Certidão ou notificação municipal que confirme o arquivo do Expediente de Disciplina Urbanística do setor SR-3 datado de 2013 [Certificado de tasación · p.34].
- 3.3. Esclarecimento formal do promotor sobre a diferença entre o empréstimo de 1.645.000 € e o montante de 2.170.000 € referido no rating da Moore Ibérica [Análisis de la inversión y asignación de rating · p.4].
A Único Homes concluiu e reembolsou com sucesso 3 projetos na plataforma WeCity, totalizando 4,28 milhões de euros, sem qualquer registo de incumprimentos ou atrasos.
A cooperativa já conta com 11 cooperativistas formalmente aderidos face às 28 moradias projetadas, reduzindo o risco comercial inicial.
A inclusão de uma procuração de venda irrevogável a favor do Agente de Garantias minimiza a necessidade de recorrer a tribunais em caso de incumprimento.
A garantia real hipotecária oferece cobertura sobre o terreno, que foi avaliado recentemente por entidade homologada pelo Banco de Espanha.
Existe uma hipoteca registada de 1.000.000 € vencida em junho de 2026 que ainda não foi cancelada. Se não for eliminada antes da libertação dos fundos, o empréstimo WeCity ficará subordinado em 2.º grau.
O terreno possui um processo administrativo de disciplina urbanística de vigência indefinida registado na Nota Simples, além de um plano de reparcelamento sob recurso judicial.
A licença de obra foi solicitada em setembro de 2026, estando sujeita a tempos de aprovação da autarquia que podem atrasar o arranque da promoção.
Existem divergências severas entre os documentos quanto ao valor do empréstimo (1,64 M€ vs 2,17 M€) e à edificabilidade do terreno (4.455 m² vs 5.940 m²).
Veredicto: 🟡 Interessante com Reservas (Risco Médio)
A análise independente classifica o projeto Sevilla Mairena com o Semáforo Amarelo. Trata-se de uma oportunidade que assenta na solidez de uma das melhores gestoras de cooperativas de Espanha (Único Homes), mas que está penalizada por riscos documentais e legais que exigem precaução extrema.
- Fatores Decisivos:
✔️ Gestora Experiente:* Histórico excelente de cumprimento de prazos e reembolsos pela Único Homes [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.2]. ✔️ Tração Comercial Inicial:* 11 das 28 reservas já se encontram formalizadas [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.2]. ✖️ Hipoteca Anterior Ativa:* Risco de subordinação real caso a hipoteca de 1.000.000 € registada não seja cancelada em tempo útil [Nota simple informativa · p.2]. ✖️ Divergências nos Números:* Inconsistências graves no valor do empréstimo e edificabilidades entre o rating e o dossier comercial [Análisis de la inversión y asignación de rating · p.4 · Nota simple informativa · p.2].
Investiria / Não Investiria: Apenas investiria após a confirmação documental de que a hipoteca anterior de 1.000.000 € foi economicamente cancelada e de que os fundos WeCity serão retidos em conta de garantia (escrow) até à inscrição do primeiro grau registal. É um projeto adequado para investidores que aceitam risco de desenvolvimento geográfico e de licenciamento.
A licença de obra foi solicitada em setembro de 2026 e a urbanização está a 98%, pelo que o prazo de 12 meses será apertado para captar todos os cooperativistas e refinanciar.
O histórico da gestora é exemplar, mas os litígios urbanísticos e o recurso pendente sobre o plano de reparcelamento podem causar atrasos que excedam a prorrogação.
Apenas se tornará um perigo real se a WeCity falhar em registar a hipoteca em 1.º grau e a hipoteca anterior de 1.000.000 € ative a preferência registral em leilão.
O colateral (terreno) foi avaliado em 3,11 M€ e a existência de um Poder de Venda Irrevocável protege os investidores de uma perda total de capital.
Caso o licenciamento urbanístico sofra bloqueio judicial prolongado ou ocorra incumprimento definitivo no prazo de reembolso.
- LTV (Loan to Value): Rácio financeiro que expressa a relação entre o montante de um empréstimo e o valor de avaliação do imóvel que serve de garantia.
- LTC (Loan to Cost): Indicador que representa a percentagem do custo total de um projeto imobiliário que é financiada através de dívida.
- Bullet: Estrutura de reembolso de um empréstimo em que o capital total e os juros acumulados são pagos de uma única vez na data de vencimento final.
- Poder Irrevocable de Venta: Procuração irrevogável concedida pelo promotor que confere ao credor o direito de vender o imóvel diretamente em caso de incumprimento do empréstimo.
- Finca Registral: Unidade imobiliária independente que possui um registo e número próprios no Registo da Propriedade espanhol.
Ficha de datos fundamentales de la inversión (Ficha de Informação Fundamental, 30/09/2026) Contrato de mandato irrevocable (Contrato de Mandato WeCity, 30/09/2026) Contrato de préstamo (Contrato de Empréstimo Sevilla Mairena, 30/09/2026) Contrato de mandato indirecto a favor del Agente de Garantías (Contrato de Mandato do Agente, 09/10/2025) Oportunidad de inversión Sevilla Mairena (Dossier Informativo Comercial, 30/09/2026) Análisis de la inversión y asignación de rating (Relatório de Rating da Moore Ibérica, 28/09/2026) Nota simple informativa (Certidão do Registo de Propriedade de Sevilha nº 7, 22/09/2026) Brochura comercial Nueva Mairena (Catálogo do Empreendimento, 15/02/2026) Certificado de tasación (Relatório de Avaliação Oficial da TINSA, 28/05/2026)
Esta análise foi elaborada com base na documentação indicada e, quando assinalado, em fontes externas identificadas, à data referida. Tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou fiscal, nem uma recomendação de investimento. Investimentos em crowdfunding imobiliário envolvem risco de perda parcial ou total do capital e de iliquidez. Cada investidor deve fazer a sua própria avaliação e, se necessário, consultar um profissional habilitado.
Promotor: Não foram encontradas informações públicas relevantes sobre insolvências, processos ou projetos anteriores específicos da entidade "NUEVO MAIRENA SOCIEDAD COOPERATIVA ANDALUZA".
Mercado da zona: O preço médio da habitação nova em Mairena del Aljarafe (Sevilla) situou-se nos 2.392 euros por metro quadrado, registando um aumento de 3,9% face a 12 meses antes e de 1,9% em relação ao trimestre anterior, segundo dados da Brains RE News (fonte não verificada). Por sua vez, o valor médio geral de imóveis à venda na zona de Nuevo Bulevar fixa-se em 2.515€/m², conforme indicado pelo Idealista (dados de mercado).
Plataforma: A Wecity (parte interessada no negócio) é uma plataforma de crowdfunding imobiliário e fornecedora de serviços de financiamento participativo (PSFP) fundada em Espanha em 2019 por Antonio Mañas, Rafael Merry del Val e José Navarro, conforme apontam a Guia Crowdlending (fonte não verificada) e o Inversor07 (fonte não verificada). Encontra-se auditada e regulada pela CNMV (com o número de registo 9) desde outubro de 2023, dispondo de passaporte europeu, de acordo com o Inversor07 (fonte não verificada). Relativamente a incidentes, a mesma fonte refere que se trata da primeira plataforma a enfrentar um potencial processo de execução num dos seus projetos Inversor07 (fonte não verificada). Os utilizadores apontam limitações operacionais como a necessidade de acompanhamento ativo devido à velocidade de financiamento e investimento mínimo de 500 euros, segundo a Guia Crowdlending (fonte não verificada).
Notícias / outros: O projeto em causa localiza-se em Mairena del Aljarafe (Sevilla) e prevê contar com uma garantia hipotecária de 1.º grau sobre o ativo, sendo a saída dos investidores planeada através das contribuições dos cooperativistas e/ou mediante o recurso a financiamento bancário, conforme detalhado pela Wecity (parte interessada no negócio).
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