WeCity · Mairena del Aljarafe, Sevilla, Sevilha
Sevilha Mairena
En 30 segundos
- 🟡 Clasificación Global: 6,1/10 · Proyecto interesante pero con reservas significativas a nivel urbanístico y registral.
- 🛡️ Garantía Real · Propuesta de hipoteca de primer grado, sin embargo el registro de la propiedad actual revela una hipoteca anterior activa de 1.000.000 € ya vencida y no cancelada.
- 🏗️ Riesgo Urbanístico · Terreno con expediente de disciplina urbanística de carácter indefinido y proyecto de reparcelación pendiente de recurso judicial.
- 👥 Promotor de Referencia · Único Homes posee un excelente historial en la plataforma, habiendo concluido con éxito y sin retrasos todos los proyectos anteriores.
- ✍️ Fase Comercial · Régimen de cooperativa con 11 de 28 adhesiones ya formalizadas antes del inicio de la obra.
Cómo he llegado a esta nota
6,1 /10
La Nota Criterium no es un número suelto del modelo de IA: se calcula a partir de 6 criterios (0-10), para que sea auditable y coherente entre análisis.
Análisis Criterium
Nota Global de 6,1/10 (Semáforo Amarillo). La calidad del proyecto se fija en 6,1 debido al excelente historial de Único Homes, contrarrestado por severos riesgos urbanísticos y registrales. La nota de la inversión se sitúa en 6,0, considerando que la rentabilidad del 11,00% anual es adecuada al riesgo de mercado, pero el inversor asume riesgos de transición registral elevados. Sin ajustes aplicados.
Nota asignada el 30/09/2026 · análisis por gemini-3.5-flash. Las notas son comparables entre proyectos analizados con el mismo método; un cambio de modelo puede desplazar la escala.
📖 Análisis Completo
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El proyecto Sevilla Mairena consiste en un préstamo puente de 1.645.000 € [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.1] destinado a financiar la adquisición de un terreno de 5.475 m² [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.2] en Mairena del Aljarafe (Sevilla) para el desarrollo de 28 viviendas unifamiliares en régimen de cooperativa [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.2]. El inversor obtiene rentabilidad a través de un tipo de interés fijo del 11,00% anual, pagado junto con el capital al final del plazo de 12 meses [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.2]. La salida de los inversores está prevista mediante las aportaciones futuras de los cooperativistas y la obtención de financiación bancaria promotora [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.2]. La inversión puede fallar si la cooperativa no consigue atraer nuevos miembros, si la licencia de obras (solicitada en septiembre de 2026) es denegada, o si los graves litigios urbanísticos y registrales pendientes sobre el terreno inviabilizan el proyecto [Certificado de tasación · p.1, 5, 34].
El promotor formal es Nuevo Mairena Sociedad Cooperativa Andaluza, una sociedad vehículo de autopromoción sin historial ni actividad financiera previa [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.1]. Sin embargo, la gestión corre a cargo de Único Homes (Único Homes Promoción y Gestión de Viviendas, S.L.) [Análisis de la inversión y asignación de rating · p.5], un operador inmobiliario con más de 30 años de experiencia y 10.000 viviendas entregadas [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.13]. Único Homes tiene un historial impecable en WeCity, habiendo concluido y reembolsado con éxito 3 proyectos (total de 4,28 M€) y manteniendo 1 proyecto de 5 M€ en curso dentro de los plazos [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.2]. Esta experiencia de gestión reduce significativamente el riesgo operacional de desarrollo de la obra.
Viabilidad Financiera
El proyecto presenta un resultado de explotación estimado de 501.258 € para unos ingresos totales de 11.150.000 € [Análisis de la inversión y asignación de rating · p.4]. Al tratarse de una estructura de cooperativa (autopromoción), el beneficio de la entidad promotora es de 0 € [Análisis de la inversión y asignación de rating · p.4], lo que significa que toda la viabilidad reside en la capacidad de adhesión de los cooperativistas para cubrir los costes de construcción. Actualmente, existen 11 de las 28 reservas formalizadas [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.2], lo que representa un buen arranque comercial.
Ratios de LTV y LTC
- Cálculo del LTV (Loan to Value):
Fórmula:* LTV = Préstamo ÷ Valor de Tasación
Inputs:* Préstamo = 1.645.000 € [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.1]; Valor de tasación (Tinsa) = 3.112.416,08 € [Certificado de tasación · p.1].
Resultado: `1.645.000 ÷ 3.112.416,08` = 52,85%*.
Significado:* El ratio LTV mide el porcentaje del préstamo respecto al valor actual del activo. Un ratio del 52,85% se considera excelente y ofrece un margen de seguridad teórico confortable.
Nota de Discrepancia: El informe de rating de Moore Ibérica [Análisis de la inversión y asignación de rating · p.4] afirma que el préstamo total es de 2.170.000 €, lo que generaría un LTV real del 69,72%* (reduciendo significativamente el margen de seguridad).
- Cálculo del LTC (Loan to Cost):
Fórmula:* LTC = Préstamo ÷ Costes de Adquisición Actuales
Inputs:* Préstamo = 1.645.000 € [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.1]; Costes de adquisición financiados (excluyendo gastos financieros) = 2.251.030,50 € [Análisis de la inversión y asignación de rating · p.4] (calculado a partir de €2.684.030,50 [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.4] deduciendo el pago diferido de €433.000).
Resultado: `1.645.000 ÷ 2.251.030,50` = 73,08%* [Análisis de la inversión y asignación de rating · p.4].
Significado:* El LTC indica el porcentaje de los costes del proyecto que se financia mediante deuda. Un valor del 73,08% indica una elevada dependencia de financiación externa en esta fase inicial.
Escenario de Estrés
En caso de impago del promotor y necesidad de ejecución de la garantía (venta forzosa del terreno):
- Fórmula:
Resultado Neto = Valor de Venta Forzosa − Cargas Preferentes − Costes de Ejecución − Impuestos - Inputs:
Valor de Venta Forzosa (Hipótesis: descuento del 30% sobre el valor de tasación de 3.112.416,08 € por tratarse de subasta judicial de terreno) = 2.178.691,26 €*. Cargas Preferentes (Hipoteca anterior registrada activa) = 1.384.841,56 €* (incluyendo capital de 1.000.000 €, intereses ordinarios de 94.841,56 €, intereses de demora de 190.000 € y costas de 100.000 € registrados en la Nota Simple) [Nota simple informativa · p.2-3]. Costes de Ejecución y Comerciales (Hipótesis: 10% del valor de venta. No consta en la documentación.) = 217.869,13 €*. Impuestos y Tasas (Hipótesis: 5% del valor de venta. No consta en la documentación.) = 108.934,56 €*.
- Resultado:
2.178.691,26 − 1.384.841,56 − 217.869,13 − 108.934,56= 467.046,01 € disponibles para los inversores de WeCity. - Interpretación: Si la hipoteca anterior de 1.000.000 € [Nota simple informativa · p.2] no se cancela antes de la inscripción de la hipoteca de WeCity, los inversores afrontarán una pérdida estimada del 71,6% del capital invertido (solo 467.046,01 € recuperados frente a 1.645.000 € de principal). La cancelación efectiva y registral de la deuda anterior es el factor más crítico de este proyecto.
Estructura de Capital
- Deuda Senior Prometida (WeCity): 1.645.000 € (73,08% de la financiación actual) [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.3].
- Capital Propio (Cooperativistas): 608.073 € (26,92% de la financiación actual) [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.3].
- Pago diferido de suelo: Existe una deuda adicional sin garantía de 425.957,50 € con el antiguo propietario del suelo [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.4], lo que aumenta el pasivo del promotor.
El proyecto ofrece una hipoteca de primer grado (primer orden) sobre la Finca Registral n.º 29933 del Registro de la Propiedad de Sevilla n.º 7 [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.2]. Sin embargo, la Nota Simple actualizada a 22/09/2026 [Nota simple informativa · p.2] demuestra que el terreno aún está gravado con una hipoteca activa de 1.000.000 € a favor de terceros, vencida a 30/06/2026. Existe un riesgo sustancial de retraso o imposibilidad de obtener el primer grado en caso de que la cancelación registral falle [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.5].
Como garantía adicional, el promotor otorgará un Poder Irrevocable de Venta válido por 24 meses [Contrato de préstamo · p.25]. Este mecanismo jurídico permite al Agente de Garantías (Global Security Partners) vender directamente el activo en caso de impago, evitando la morosidad de un proceso judicial [Contrato de préstamo · p.22]. Adicionalmente, la responsabilidad hipotecaria está fijada en el 163% del principal [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.2], cubriendo intereses ordinarios y de demora.
No existe mercado secundario ni opción de venta anticipada para esta inversión [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.3]. El capital quedará totalmente inmovilizado por un plazo mínimo de 12 meses [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.2], pudiendo extenderse hasta 15 meses en caso de prórroga [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.2]. En el escenario extremo de ejecución judicial de la hipoteca, el reembolso puede sufrir retrasos significativos de varios años debido a la lentitud de los tribunales españoles.
- ¿Puede presentar el justificante de cancelación económica y registral de la hipoteca anterior de 1.000.000 € que consta activamente en el registro de la propiedad?
- ¿Cuál es la justificación para la discrepancia de 525.000 € en el importe del préstamo citado por la consultora Moore Ibérica (2.170.000 €) frente al dossier de inversión (1.645.000 €)?
- ¿Cuál es el estado actual del recurso judicial pendiente sobre el Proyecto de Reparcelación y qué impacto podría tener en la concesión de licencias de las 28 viviendas?
| Dato Divergente | Valor en el Documento A | Valor en el Documento B | Impacto Práctico |
|---|---|---|---|
| Importe del Préstamo | 1.645.000 € [Ficha de datos fundamentales de la inversión · p.1] | 2.170.000 € [Análisis de la inversión y asignación de rating · p.4] | Si el préstamo real fuera de 2,17 M€, el LTV del proyecto subiría al 69,72%, aumentando drásticamente el riesgo financiero. |
| Superficie Edificable | 5.940 m² (Folleto WeCity) [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.2] | 4.455 m² (Registro y Tinsa) [Nota simple informativa · p.2 · Certificado de tasación · p.13] | El folleto presenta una superficie edificable superior que incluye garajes en sótano, pero el límite legal urbanístico sobre rasante es de solo 4.455 m². |
| Número Máximo de Unidades | 28 Viviendas [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.2] | 33 Unidades [Nota simple informativa · p.2] | El registro de la propiedad permite hasta 33 fincas, pero el proyecto comercial solo diseña 28, lo que altera el aprovechamiento del suelo. |
- 1.1. Comprovativo bancário de cancelamento económico da hipoteca de 1.000.000 € descrita na Nota Simples [Nota simple informativa · p.2].
- 2.2. Certidão ou notificação municipal que confirme o arquivo do Expediente de Disciplina Urbanística do setor SR-3 datado de 2013 [Certificado de tasación · p.34].
- 3.3. Esclarecimento formal do promotor sobre a diferença entre o empréstimo de 1.645.000 € e o montante de 2.170.000 € referido no rating da Moore Ibérica [Análisis de la inversión y asignación de rating · p.4].
Único Homes ha concluido y reembolsado con éxito 3 proyectos en la plataforma WeCity, totalizando 4,28 millones de euros, sin ningún registro de impagos o retrasos.
La cooperativa ya cuenta con 11 cooperativistas formalmente adheridos frente a las 28 viviendas proyectadas, reduciendo el riesgo comercial inicial.
La inclusión de un poder de venta irrevocable a favor del Agente de Garantías minimiza la necesidad de acudir a los tribunales en caso de impago.
La garantía real hipotecaria ofrece cobertura sobre el terreno, que ha sido tasado recientemente por una entidad homologada por el Banco de España.
Existe una hipoteca registrada de 1.000.000 € vencida en junio de 2026 que aún no ha sido cancelada. Si no se elimina antes de la liberación de los fondos, el préstamo WeCity quedará subordinado en 2.º grado.
El terreno posee un expediente administrativo de disciplina urbanística de vigencia indefinida registrado en la Nota Simple, además de un proyecto de reparcelación bajo recurso judicial.
La licencia de obras fue solicitada en septiembre de 2026, estando sujeta a tiempos de aprobación del ayuntamiento que pueden retrasar el inicio de la promoción.
Existen divergencias severas entre los documentos en cuanto al importe del préstamo (1,64 M€ vs 2,17 M€) y a la edificabilidad del terreno (4.455 m² vs 5.940 m²).
Veredicto: 🟡 Interesante con Reservas (Riesgo Medio)
El análisis independiente clasifica el proyecto Sevilla Mairena con el Semáforo Amarillo. Se trata de una oportunidad que se apoya en la solidez de una de las mejores gestoras de cooperativas de España (Único Homes), pero que está penalizada por riesgos documentales y legales que exigen precaución extrema.
- Factores Decisivos:
✔️ Gestora Experimentada:* Historial excelente de cumplimiento de plazos y reembolsos por parte de Único Homes [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.2]. ✔️ Tracción Comercial Inicial:* 11 de las 28 reservas ya se encuentran formalizadas [Oportunidad de inversión Sevilla Mairena · p.2]. ✖️ Hipoteca Anterior Activa:* Riesgo de subordinación real en caso de que la hipoteca de 1.000.000 € registrada no sea cancelada a tiempo [Nota simple informativa · p.2]. ✖️ Divergencias en los Números:* Inconsistencias graves en el importe del préstamo y edificabilidades entre el rating y el dossier comercial [Análisis de la inversión y asignación de rating · p.4 · Nota simple informativa · p.2].
Invertiría / No Invertiría: Solo invertiría tras la confirmación documental de que la hipoteca anterior de 1.000.000 € ha sido económicamente cancelada y de que los fondos WeCity serán retenidos en cuenta de garantía (escrow) hasta la inscripción del primer grado registral. Es un proyecto adecuado para inversores que aceptan riesgo de desarrollo geográfico y de licencias.
A licença de obra foi solicitada em setembro de 2026 e a urbanização está a 98%, pelo que o prazo de 12 meses será apertado para captar todos os cooperativistas e refinanciar.
O histórico da gestora é exemplar, mas os litígios urbanísticos e o recurso pendente sobre o plano de reparcelamento podem causar atrasos que excedam a prorrogação.
Apenas se tornará um perigo real se a WeCity falhar em registar a hipoteca em 1.º grau e a hipoteca anterior de 1.000.000 € ative a preferência registral em leilão.
O colateral (terreno) foi avaliado em 3,11 M€ e a existência de um Poder de Venda Irrevocável protege os investidores de uma perda total de capital.
Caso o licenciamento urbanístico sofra bloqueio judicial prolongado ou ocorra incumprimento definitivo no prazo de reembolso.
- LTV (Loan to Value): Ratio financiero que expresa la relación entre el importe de un préstamo y el valor de tasación del inmueble que sirve de garantía.
- LTC (Loan to Cost): Indicador que representa el porcentaje del coste total de un proyecto inmobiliario que se financia mediante deuda.
- Bullet: Estructura de reembolso de un préstamo en la que el capital total y los intereses acumulados se pagan de una sola vez en la fecha de vencimiento final.
- Poder Irrevocable de Venta: Apoderamiento irrevocable concedido por el promotor que otorga al acreedor el derecho a vender el inmueble directamente en caso de impago del préstamo.
- Finca Registral: Unidad inmobiliaria independiente que posee una inscripción y número propios en el Registro de la Propiedad español.
Ficha de datos fundamentales de la inversión (Ficha de Información Fundamental, 30/09/2026) Contrato de mandato irrevocable (Contrato de Mandato WeCity, 30/09/2026) Contrato de préstamo (Contrato de Préstamo Sevilla Mairena, 30/09/2026) Contrato de mandato indirecto a favor del Agente de Garantías (Contrato de Mandato del Agente, 09/10/2025) Oportunidad de inversión Sevilla Mairena (Dossier Informativo Comercial, 30/09/2026) Análisis de la inversión y asignación de rating (Informe de Rating de Moore Ibérica, 28/09/2026) Nota simple informativa (Certificado del Registro de la Propiedad de Sevilla nº 7, 22/09/2026) Brochura comercial Nueva Mairena (Folleto Comercial Nueva Mairena, 15/02/2026) Certificado de tasación (Informe de Tasación Oficial de TINSA, 28/05/2026)
Este análisis ha sido elaborado con base en la documentación indicada y, cuando se señala, en fuentes externas identificadas, a la fecha referida. Tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento financiero, jurídico o fiscal, ni una recomendación de inversión. Las inversiones en crowdfunding inmobiliario conllevan riesgo de pérdida parcial o total del capital y de iliquidez. Cada inversor debe hacer su propia evaluación y, si fuera necesario, consultar con un profesional cualificado.
Promotor: Não foram encontradas informações públicas relevantes sobre insolvências, processos ou projetos anteriores específicos da entidade "NUEVO MAIRENA SOCIEDAD COOPERATIVA ANDALUZA".
Mercado da zona: O preço médio da habitação nova em Mairena del Aljarafe (Sevilla) situou-se nos 2.392 euros por metro quadrado, registando um aumento de 3,9% face a 12 meses antes e de 1,9% em relação ao trimestre anterior, segundo dados da Brains RE News (fonte não verificada). Por sua vez, o valor médio geral de imóveis à venda na zona de Nuevo Bulevar fixa-se em 2.515€/m², conforme indicado pelo Idealista (dados de mercado).
Plataforma: A Wecity (parte interessada no negócio) é uma plataforma de crowdfunding imobiliário e fornecedora de serviços de financiamento participativo (PSFP) fundada em Espanha em 2019 por Antonio Mañas, Rafael Merry del Val e José Navarro, conforme apontam a Guia Crowdlending (fonte não verificada) e o Inversor07 (fonte não verificada). Encontra-se auditada e regulada pela CNMV (com o número de registo 9) desde outubro de 2023, dispondo de passaporte europeu, de acordo com o Inversor07 (fonte não verificada). Relativamente a incidentes, a mesma fonte refere que se trata da primeira plataforma a enfrentar um potencial processo de execução num dos seus projetos Inversor07 (fonte não verificada). Os utilizadores apontam limitações operacionais como a necessidade de acompanhamento ativo devido à velocidade de financiamento e investimento mínimo de 500 euros, segundo a Guia Crowdlending (fonte não verificada).
Notícias / outros: O projeto em causa localiza-se em Mairena del Aljarafe (Sevilla) e prevê contar com uma garantia hipotecária de 1.º grau sobre o ativo, sendo a saída dos investidores planeada através das contribuições dos cooperativistas e/ou mediante o recurso a financiamento bancário, conforme detalhado pela Wecity (parte interessada no negócio).
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Análisis generado por IA y revisado por Bruno Bonito
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