Fiscalidade · Intermédio

Como declarar no IRS 2027 os rendimentos de crowdfunding imobiliário

Guia prático para declarar juros, dividendos e mais-valias de investimentos em plataformas como WeCity e Urbanitae — o que vai para o Anexo E, o que vai para o Anexo G, e o que podes perder se não declarares.

4 min de leitura18 de agosto de 2026

O essencial antes de começar

O IRS de 2027 tributa os rendimentos que recebeste em 2026 (de 1 de janeiro a 31 de dezembro). Se investiste em WeCity, Urbanitae ou outra plataforma de crowdfunding imobiliário, tens de declarar — mesmo que a plataforma já tenha retido imposto na fonte.

O prazo de entrega é habitualmente de 1 de abril a 30 de junho de 2027. Entrega em atraso sujeita a coima e juros compensatórios.

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Os dois tipos de investimento — e o que geram em termos fiscais

As plataformas de crowdfunding imobiliário oferecem duas modalidades: Dívida e Equity. Cada uma gera rendimentos diferentes, com regras próprias.

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Dívida — juros (ex.: WeCity Crédito, Urbanitae Dívida)

Os projetos de dívida pagam juros sobre o capital emprestado. Fiscalmente:

Categoria: E — Rendimentos de Capitais
Código: E3 (juros de empréstimos e outros créditos)
Anexo: E, Quadro 8B
Retenção na fonte: 28 % — a plataforma desconta este valor quando paga os juros

O que preenches no Anexo E, Quadro 8B

Campo	O que escreves
País de fonte	PT (Portugal)
Código de rendimento	E3
Rendimento bruto	Juros antes do imposto
Imposto retido	Valor já descontado pela plataforma

> A plataforma é obrigada a enviar-te, até 20 de janeiro de 2027, um documento com o resumo dos rendimentos pagos e retenções efetuadas em 2026. Guarda-o — é o documento base para preencher esta secção.

Englobamento ou taxa liberatória?

Por defeito, o imposto fica liquidado à taxa de 28 % (taxa liberatória). Podes optar pelo englobamento — somar os juros ao teu rendimento total e aplicar a taxa progressiva do IRS. O englobamento só compensa se o teu rendimento coletável for baixo (abaixo dos ~10 300 €, escalão de 13 %). Para a maioria dos investidores, os 28 % são mais favoráveis.

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Equity — dividendos e mais-valias (ex.: WeCity Capital)

Os projetos de equity podem gerar dois tipos distintos de rendimento.

1. Dividendos

Se a empresa promotora distribuir lucros:

Categoria: E — Rendimentos de Capitais
Código: E1 (lucros e dividendos)
Anexo: E, Quadro 8B
Retenção: 28 %
Preenchimento igual ao dos juros (vê acima)

2. Mais-valias na saída do investimento

Se venderes a tua participação (no mercado secundário ou no final do projeto) por um valor superior ao que pagaste:

Categoria: G — Incrementos Patrimoniais
Anexo: G, Quadro 9
Taxa: 28 % sobre a mais-valia líquida
Não há retenção na fonte — o imposto é apurado inteiramente na declaração

A mais-valia líquida é: valor de realização − valor de aquisição − despesas documentadas (ex.: comissões cobradas pela plataforma).

O que preenches no Quadro 9 do Anexo G

Campo	O que escreves
Código NIF / NIPC	NIF da empresa emitente
País	PT
Data de aquisição	Data em que fizeste o investimento
Data de realização	Data em que recebeste o reembolso/venda
Valor de realização	Montante recebido
Valor de aquisição	Montante investido + comissões pagas

Se no mesmo ano tiveres menos-valias (perdeste dinheiro nalgum projeto), estas podem ser compensadas com as mais-valias do mesmo tipo, reduzindo o imposto a pagar.

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Documentos que deves guardar

Documento	Para quê
Relatório anual da plataforma	Rendimentos brutos e retenções
Comprovativo de subscrição	Valor de aquisição (mais-valias)
Comprovativo de reembolso ou venda	Valor de realização (mais-valias)
Extratos da conta na plataforma	Consistência de valores

Guarda tudo durante 4 anos (prazo de caducidade do direito à liquidação pela AT).

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Resumo por tipo de investimento

Tipo	Rendimento	Anexo	Código	Retenção	Taxa
Dívida	Juros	E, Q8B	E3	28 %	28 %
Equity — distribuição	Dividendos	E, Q8B	E1	28 %	28 %
Equity — saída	Mais-valias	G, Q9	—	Nenhuma	28 %

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Nota importante

Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento fiscal personalizado. A legislação fiscal pode mudar entre 2026 e a data de entrega da declaração — verifica sempre as instruções oficiais da AT para o IRS 2026. Em caso de dúvida, consulta um contabilista certificado ou advogado fiscal.

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