Como declarar no IRS 2027 os rendimentos de crowdfunding imobiliário

O essencial antes de começar

O IRS de 2027 tributa os rendimentos que recebeste em 2026 (de 1 de janeiro a 31 de dezembro). Se investiste em WeCity, Urbanitae ou outra plataforma de crowdfunding imobiliário, tens de declarar: mesmo que a plataforma já tenha retido imposto na fonte.

O prazo de entrega é habitualmente de 1 de abril a 30 de junho de 2027. Entrega em atraso sujeita a coima e juros compensatórios.

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Os dois tipos de investimento, e o que geram em termos fiscais

As plataformas de crowdfunding imobiliário oferecem duas modalidades: Dívida e Equity. Cada uma gera rendimentos diferentes, com regras próprias.

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Dívida: juros (ex.: WeCity Crédito, Urbanitae Dívida)

Os projetos de dívida pagam juros sobre o capital emprestado. Fiscalmente entram na Categoria E (Rendimentos de Capitais) mas, ao contrário do que este artigo dizia antes, o anexo certo, a retenção e o país de fonte dependem de onde está sediado o promotor do projeto concreto, não de onde está sediada a plataforma.

Cada projeto tem o seu próprio promotor, que pode estar sediado em Espanha, em Portugal ou noutro país. Confirmei este mecanismo diretamente com a WeCity, depois de reparar que dois projetos meus tiveram tratamento diferente: num não houve qualquer retenção, no outro foi retido cerca de 20% dos juros brutos. Esta foi a resposta do apoio ao cliente da WeCity, assinada por Pablo Rosal, Head of Customer Care (setembro de 2026):

> "Enquanto residente fiscal em Portugal, e uma vez que são os promotores dos projetos que efetuam a retenção na fonte, para evitar a dupla tributação os promotores sediados em Espanha não aplicarão qualquer retenção, cabendo-lhe apenas atualizar a informação na sua declaração. Por outro lado, os promotores sediados em Portugal aplicarão a retenção estipulada pela autoridade tributária portuguesa."

⚠️ Isto está confirmado só para a WeCity. Não perguntei o mesmo à Urbanitae, e não presumo que seja igual só por serem as duas espanholas — cada plataforma decide como estrutura essa relação com os promotores, e eu não tenho uma resposta oficial da Urbanitae a confirmá-lo. Se investes na Urbanitae, o mais correto é confirmares diretamente com o apoio ao cliente deles, ou guiares-te pelo sinal do extrato descrito mais abaixo.

Se o promotor está sediado em Portugal

O caso mais simples: rendimento de fonte portuguesa, tratado como qualquer outro juro nacional. Isto não depende da plataforma ser espanhola ou não.

• Código: E3 (juros de empréstimos e outros créditos)
• Anexo: E, Quadro 8B
• Retenção na fonte: 28%, o promotor desconta este valor quando paga os juros

Se o promotor está sediado em Espanha (confirmado na WeCity)

Não há retenção nenhuma na origem, e o rendimento é de fonte estrangeira: não se declara no Anexo E, declara-se no Anexo J (rendimentos obtidos no estrangeiro), na secção de rendimentos de capitais.

⚠️ Confirma sempre pelo teu extrato, projeto a projeto — não assumas. Já vi os dois casos acontecerem em projetos diferentes da mesma plataforma. Se houver imposto retido em Espanha, o Anexo J tem campo próprio para o creditar (é o mecanismo que evita a dupla tributação), mas precisas do comprovativo emitido pela plataforma.

Sobre a Urbanitae: o mecanismo legal por trás da resposta da WeCity (a convenção de dupla tributação Portugal-Espanha, aplicada pelo promotor) não é exclusivo dela, por isso é plausível que a Urbanitae funcione da mesma forma para promotores espanhóis. Mas é uma suposição minha, não uma confirmação — trata-a como tal até teres uma resposta direta da Urbanitae ou veres o padrão no teu próprio extrato.

O que a plataforma te mostra para confirmares

Isto descreve o extrato da WeCity, que mostra "Retenções" linha a linha, por projeto, junto aos juros brutos e líquidos: um valor a 0,00 € não é erro nem falta de dados, é sinal de que o promotor está sediado fora de Portugal, e uma retenção próxima de 20-28% é sinal de promotor português. Não confirmei se o extrato da Urbanitae mostra a informação da mesma forma — se investes lá, vale a pena veres como o extrato deles apresenta isto antes de assumires o mesmo padrão.

Englobamento ou taxa liberatória?

Por defeito, o rendimento é tributado à taxa especial de 28%, quer tenha havido retenção quer não. Podes optar pelo englobamento: somar os juros ao teu rendimento total e aplicar a taxa progressiva do IRS. O englobamento só compensa se o teu rendimento coletável for baixo (abaixo dos ~10 300 €, escalão de 13 %). Para a maioria dos investidores, os 28% são mais favoráveis.

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Equity: dividendos e mais-valias (ex.: WeCity Capital)

Os projetos de equity podem gerar dois tipos distintos de rendimento.

⚠️ A mesma distinção acima (país do promotor, não da plataforma) é provável que se aplique também aqui, mas só confirmei diretamente com a WeCity o caso dos juros de dívida — nem para equity, nem para a Urbanitae. Antes de preencheres com base no que se segue, confirma o país de fonte e a retenção no teu extrato, linha a linha.

1. Dividendos

Se a empresa promotora distribuir lucros:

• Categoria: E, Rendimentos de Capitais
• Código: E1 (lucros e dividendos)
• Anexo: E, Quadro 8B
• Retenção: 28%
• Preenchimento igual ao dos juros (vê acima) — se o promotor for estrangeiro, o mesmo caminho do Anexo J descrito acima pode aplicar-se em vez do Anexo E

2. Mais-valias na saída do investimento

Se venderes a tua participação (no mercado secundário ou no final do projeto) por um valor superior ao que pagaste:

• Categoria: G, Incrementos Patrimoniais
• Anexo: G, Quadro 9
• Taxa: 28% sobre a mais-valia líquida
• Não há retenção na fonte, o imposto é apurado inteiramente na declaração

A mais-valia líquida é: valor de realização − valor de aquisição − despesas documentadas (ex.: comissões cobradas pela plataforma).

O que preenches no Quadro 9 do Anexo G

Se no mesmo ano tiveres menos-valias (perdeste dinheiro nalgum projeto), estas podem ser compensadas com as mais-valias do mesmo tipo, reduzindo o imposto a pagar.

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Documentos que deves guardar

Guarda tudo durante 4 anos (prazo de caducidade do direito à liquidação pela AT).

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Resumo por tipo de investimento

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Nota importante

Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento fiscal personalizado. A legislação fiscal pode mudar entre 2026 e a data de entrega da declaração: verifica sempre as instruções oficiais da AT para o IRS 2026. Em caso de dúvida, consulta um contabilista certificado ou advogado fiscal.

Secção da dívida corrigida em setembro de 2026: a versão anterior assumia retenção de 28% e fonte portuguesa em todos os casos, o que a própria WeCity desmentiu por email para os projetos com promotor sediado em Espanha. Essa correção está confirmada só para a WeCity — a Urbanitae não foi consultada, e é tratada aqui como hipótese plausível, não como facto confirmado.