Cómo leer la documentación de un proyecto en diez minutos

La documentación de un proyecto de crowdfunding tiene, normalmente, entre treinta y cien páginas repartidas por cinco o seis archivos. La ronda abre y puede cerrar el mismo día. Nadie lo lee todo.

Este es el orden en el que yo leo cuando tengo diez minutos, y lo que busco en cada paso. No sustituye a un análisis completo: sirve para decidir si vale la pena hacer uno.

1. Quién es el promotor (2 minutos)

Antes que los números. El promotor es el factor que más determina el desenlace.

Busca el nombre de la sociedad que pide el dinero, no el del grupo, sino el de la sociedad concreta. Después búscala. Cuánto tiempo lleva existiendo, qué proyectos ha entregado, si cumplió plazos. Una sociedad creada hace seis meses solo para este proyecto no es necesariamente mala, pero es una sociedad sin historial y eso tiene que entrar en la cuenta.

⚠️ Si no consigues identificar quién pide el dinero en menos de dos minutos, eso ya es una respuesta.

2. La nota simple (2 minutos)

El documento más importante y el menos leído. Es el extracto del Registro de la Propiedad: dice quién es el dueño del inmueble y qué cargas están inscritas sobre él.

Tres cosas:

• ¿El promotor es realmente el dueño? Ya he visto proyectos donde la compra del inmueble dependía del propio préstamo, es decir, en la fecha en que se invierte el promotor todavía no es dueño de nada.
• ¿Qué cargas están inscritas? Hipotecas anteriores, embargos, afecciones. Cada una es alguien por delante de ti en la cola.
• ¿La hipoteca que te prometen ya está inscrita? Prometida y constituida son cosas distintas.

3. El rango de la hipoteca y el LTV (1 minuto)

Busca dos palabras: primer rango. Si no están ahí, busca cuál es el rango.

Después mira la fecha de la tasación que da el valor del inmueble. Una tasación de hace dos años, o hecha antes de la compra, no describe la garantía de hoy.

Y confirma si el valor es el del inmueble tal como está o el del inmueble acabado: la segunda hipótesis es habitual y cambia el LTV por completo.

4. Las cuentas del proyecto (2 minutos)

No necesitas auditar nada. Necesitas sumar.

Coge el coste total del proyecto, el capital que pone el promotor y lo que financian los inversores, y mira si cuadran. En cinco de los ocho análisis que he publicado encontré discrepancias aquí: números que no cuadran entre la ficha de la plataforma y el dosier, o totales que no corresponden a la suma de las partidas.

No es necesariamente mala fe. Un error de copia ocurre. Pero un documento con errores de aritmética te dice algo sobre el cuidado con que se hizo, y sobre la revisión que le hizo la plataforma.

5. Los precios de venta asumidos (1 minuto)

El plan del promotor asume que va a vender las unidades a cierto precio por metro cuadrado. Busca ese número y compáralo con lo que se practica en la zona: hay portales inmobiliarios que lo dan en segundos.

Si la operación solo funciona con precios por encima de lo que practica la zona, el riesgo no está en la obra: está en la venta.

6. Las preventas (1 minuto)

"70% prevendido" puede significar cosas muy distintas. Busca el importe de las señales.

En un proyecto que analicé, las unidades anunciadas "desde 175.000 €" tenían señales de 3.000 a 6.000 €: cantidades que un comprador abandona sin mucho dolor. Una reserva con 3.000 € y un contrato de arras con un 20% pagado son realidades distintas con la misma etiqueta.

7. El plazo y las licencias (1 minuto)

El plazo del préstamo es una promesa sobre cosas que dependen de ayuntamientos. Busca el estado de las licencias: obtenida, pendiente, solicitada.

Si la licencia de obra todavía no ha salido y el plazo es de doce meses, el calendario asume que el ayuntamiento responde deprisa. A veces responde.

Lo que queda

Si después de estos diez minutos el proyecto sigue pareciendo bueno, entonces vale la pena leer en serio: el contrato de préstamo, el mandato del agente de garantías y el informe de tasación por entero.

Y si en cualquiera de los siete pasos la documentación no responde, no asumas el mejor escenario. Lo que no se dice cuenta tanto como lo que sí.