Básicos · Iniciante
Como funciona o crowdfunding imobiliário
O que acontece ao teu dinheiro desde o momento em que investes até ao momento em que (esperas) recebê-lo de volta, explicado sem linguagem técnica.
A ideia em duas frases
Um promotor precisa de dinheiro para comprar, construir ou reabilitar um imóvel. Em vez de ir só ao banco, angaria parte desse dinheiro junto de muitos investidores particulares através de uma plataforma online — cada um entra com uma fatia pequena.
Em troca, o promotor compromete-se a devolver o capital com juros num prazo definido. Tu não ficas dono do imóvel: ficas, na maioria dos casos, credor do promotor.
O percurso do teu dinheiro
- A plataforma publica o projeto com o montante a angariar, a rentabilidade anual anunciada, o prazo e as garantias.
- Os investidores subscrevem até o montante estar completo. É a fase em que o projeto está aberto.
- O dinheiro é transferido para o promotor, normalmente através de uma sociedade criada só para aquela operação.
- O promotor executa a obra ou a operação — comprar, licenciar, construir, vender.
- A saída acontece: venda das frações, refinanciamento bancário ou arrendamento geram o dinheiro para devolver o capital.
- Recebes capital e juros, se tudo correr como previsto.
O passo 4 é onde vive quase todo o risco. Entre o momento em que investes e o momento em que recebes, não podes fazer nada: o teu dinheiro está preso.
Empréstimo ou capital?
Há duas estruturas principais e a diferença é enorme:
| Dívida (lending) | Capital (equity) | |
|---|---|---|
| O que és | Credor do promotor | Sócio da operação |
| Retorno | Juro fixo, definido à partida | Percentagem do lucro, variável |
| Quando recebes | À frente dos sócios | Só depois de pagas as dívidas |
| Risco | Menor | Maior |
A maioria dos projetos em plataformas portuguesas e espanholas é dívida com garantia hipotecária. Se a operação corre mal, a hipoteca é o que te protege — e é por isso que analisamos as garantias com tanto cuidado.
O que ninguém te diz nos anúncios
- A rentabilidade anunciada é uma promessa, não um facto. É o que o promotor espera pagar se tudo correr bem.
- Não há liquidez. Ao contrário de ações, não podes vender a tua posição quando quiseres. Na maioria das plataformas não existe mercado secundário.
- Atrasos são comuns. Um projeto a 18 meses que se prolonga por 26 é uma ocorrência normal no setor, não uma catástrofe — mas o teu dinheiro fica lá mais tempo.
- Podes perder tudo. Se o promotor falha e a garantia não cobre o valor em dívida, a perda é tua.
O mínimo antes de investires
Antes de pores dinheiro num projeto, deves conseguir responder a estas quatro perguntas:
- Quem é o promotor e o que já entregou?
- Que garantia existe e em que posição fico eu?
- Como é que o dinheiro volta — quem compra, a que preço?
- O que acontece se houver atraso?
Se não consegues responder a alguma delas com a informação disponível, isso não é um detalhe: é a resposta.
Vê isto aplicado a projetos reais
Cada análise do Criterium segue a mesma metodologia, passo a passo.