Cómo funciona el crowdfunding inmobiliario

La idea en dos frases

Un promotor necesita dinero para comprar, construir o rehabilitar un inmueble. En vez de ir solo al banco, capta parte de ese dinero de muchos inversores particulares a través de una plataforma online — cada uno entra con una pequeña parte.

A cambio, el promotor se compromete a devolver el capital con intereses en un plazo definido. Tu no te conviertes en propietario del inmueble: pasas a ser, en la mayoría de los casos, acreedor del promotor.

El recorrido de tu dinero

1. La plataforma publica el proyecto con el importe a captar, la rentabilidad anual anunciada, el plazo y las garantías.
2. Los inversores suscriben hasta completar el importe. Es la fase en la que el proyecto está abierto.
3. El dinero se transfiere al promotor, normalmente a través de una sociedad creada solo para esa operación.
4. El promotor ejecuta la obra o la operación — comprar, licenciar, construir, vender.
5. Se produce la salida: la venta de los inmuebles, el refinanciamiento bancario o el alquiler generan el dinero para devolver el capital.
6. Recibes capital e intereses, si todo sale según lo previsto.

El paso 4 es donde reside casi todo el riesgo. Entre el momento en que inviertes y el momento en que recibes el dinero, no puedes hacer nada: tu dinero está bloqueado.

¿Préstamo o capital?

Hay dos estructuras principales y la diferencia es enorme:

La mayoría de los proyectos en plataformas portuguesas y españolas es deuda con garantía hipotecaria. Si la operación sale mal, la hipoteca es lo que te protege — y es por eso que analizamos las garantías con tanto cuidado.

Lo que nadie te dice en los anuncios

• La rentabilidad anunciada es una promesa, no un hecho. Es lo que el promotor espera pagar si todo sale bien.
• No hay liquidez. A diferencia de las acciones, no puedes vender tu posición cuando quieras. En la mayoría de las plataformas no existe mercado secundario.
• Los retrasos son habituales. Un proyecto a 18 meses que se alarga a 26 es un hecho habitual en el sector, no una catástrofe — pero tu dinero se queda allí más tiempo.
• Puedes perderlo todo. Si el promotor falla y la garantía no cubre el importe adeudado, la pérdida es tuya.

Lo mínimo antes de invertir

Antes de poner dinero en un proyecto, debes poder responder a estas cuatro preguntas:

• ¿Quién es el promotor y qué ha entregado ya?
• ¿Qué garantía existe y en qué posición quedo yo?
• ¿Cómo vuelve el dinero — quién compra, a qué precio?
• ¿Qué pasa si hay un retraso?

Si no puedes responder a alguna de ellas con la información disponible, esto no es un detalle: es la respuesta.