Certificados de aforro ou crowdfunding imobiliário: qual escolher

A pergunta que aparece sempre

Quem tem poupanças em Portugal conhece os certificados de aforro. São o produto do Estado, toda a gente já ouviu falar deles, e por isso são a régua com que se mede tudo o resto. A pergunta chega quase sempre pela mesma ordem: se um projeto de crowdfunding imobiliário anuncia 10% e os certificados dão 2,5%, porque é que alguém ficaria nos certificados?

Porque os dois números não medem a mesma coisa. Um é uma taxa garantida pela República Portuguesa. O outro é uma estimativa de um promotor privado sobre um projeto que ainda não aconteceu. Pô-los lado a lado sem dizer isto é a forma mais rápida de tomar uma má decisão.

Certificados de aforro: as regras, em setembro de 2026

A série em comercialização é a Série F. As condições são públicas e definidas pelo IGCP, a agência que gere a dívida pública portuguesa.

Em setembro de 2026 a taxa bruta para novas subscrições estava nos 2,500%. Há dois pontos aqui que costumam passar despercebidos.

A taxa está no tecto. A taxa base acompanha a Euribor a 3 meses, mas não pode passar de 2,50%. Com a Euribor acima desse valor, o limite está a ser aplicado: se a Euribor subir mais, tu não recebes mais.

O prémio de permanência só começa no segundo ano. Quem subscreve hoje e resgata daqui a um ano fica-se pela taxa base. Os 3,5% ou 4% que por vezes se leem em notícias são o que recebe quem já lá tem dinheiro há mais de dez anos, não quem entra agora.

Crowdfunding imobiliário: o que os números dizem mesmo

Estes são os valores das análises que fiz até agora, plataforma a plataforma. Não são folhetos comerciais: saem da documentação de cada projeto.

⚠️ Estas rentabilidades são anunciadas, não realizadas. São o que o promotor estima pagar se tudo correr como planeado. A maioria destes projetos ainda está a decorrer, por isso ninguém, nem eu, pode dizer ainda quanto renderam de facto.

⚠️ As amostras da Urbanitae são de dois projetos cada. Chegam para dar uma indicação, não para tirar conclusões definitivas sobre a plataforma.

O número que merece mais atenção não é a rentabilidade, é o LTV, a percentagem do valor do imóvel que está a ser financiada por dívida. Nos projetos de dívida que analisei, a WeCity ficou em média nos 54,8% e a Urbanitae nos 80,2%. Traduzido: no primeiro caso o imóvel pode perder quase metade do valor antes de o dinheiro dos investidores estar em risco; no segundo, basta uma quebra de 20%. É a mesma "rentabilidade de 11%" com proteções muito diferentes por trás. Explico o cálculo em detalhe em O que é o LTV no crowdfunding imobiliário.

A diferença que decide tudo: o que acontece se correr mal

Esta tabela é a resposta à pergunta inicial. A diferença entre 2,5% e 10% não é um prémio que o mercado está a oferecer por nada: é o preço do risco de não receber nada.

Quanto isto dá na prática

Com 5 000 €, durante um ano, e já com o IRS de 28% descontado:

A terceira linha é a que falta em quase todos os artigos que comparam estas duas coisas.

O que os dois têm em comum

Mais do que parece. Os juros dos certificados de aforro e os juros de um projeto de dívida são ambos rendimentos de capitais, tributados em IRS a 28%. A diferença é operacional: nos certificados o imposto é retido e capitalizado automaticamente, sem tu fazeres nada; no crowdfunding tens de declarar, mesmo quando já houve retenção. Escrevi o passo a passo em Como declarar no IRS 2027 os rendimentos de crowdfunding imobiliário.

Como eu penso nisto

Não trato isto como uma escolha entre um e outro, porque não é dinheiro do mesmo tipo.

O dinheiro de que posso precisar não entra em crowdfunding. Um projeto imobiliário não tem botão de saída: se o teu carro se avariar a meio de um projeto a 18 meses, o dinheiro não está lá. Os certificados resgatam-se.

O dinheiro que posso mesmo imobilizar e, no limite, perder é o único que faz sentido pôr em projetos. E mesmo esse, repartido por vários projetos e plataformas, nunca todo no mesmo sítio.

Quem chega ao crowdfunding porque "os certificados rendem pouco" está a fazer a pergunta ao contrário. A pergunta certa não é qual rende mais, é quanto do teu dinheiro é que aguenta desaparecer sem te mudar a vida. Esse valor é o teu tecto. Abaixo dele, vale a pena analisar projetos. Acima dele, nenhuma rentabilidade anunciada compensa.

O que perguntar antes de mover dinheiro

• Vou precisar deste dinheiro nos próximos dois ou três anos?
• Se este projeto der zero, isso muda alguma coisa importante na minha vida?
• Estou a comparar 2,5% garantidos com 10% garantidos, ou com 10% estimados?
• Já li a documentação deste projeto, ou só o cartaz da campanha?

Se a resposta à última for "só o cartaz", ainda não é altura de investir. É altura de ler: como ler a documentação de um projeto.

---

Fontes: condições dos Certificados de Aforro Série F e taxa de setembro de 2026, IGCP. Dados de rentabilidade, prazo e LTV, das análises publicadas neste site. Este texto é informativo e não é recomendação de investimento.