Quanto rende o crowdfunding imobiliário: anunciado contra realizado

Três números diferentes, e quase toda a gente só vê o primeiro

Quando se pergunta quanto rende o crowdfunding imobiliário, existem três respostas, e são todas verdadeiras ao mesmo tempo:

1. O que o projeto anuncia. É o número grande no cartaz da campanha.
2. O que o projeto acaba por render. Só se sabe no fim, e é quase sempre menor.
3. O que fica na tua conta. Depois do IRS.

Este artigo é sobre a distância entre os três, com números concretos.

1. O que os projetos anunciam

Estes são os valores que retirei da documentação dos projetos que analisei:

E estas são as médias que as próprias plataformas publicam para o histórico completo delas: 12,02% na WeCity e 11,7% de TIR na Urbanitae, ambas consultadas em setembro de 2026.

2. O que rendeu mesmo

Aqui está o número que raramente se vê publicado.

Em julho de 2026, a Urbanitae comunicou aos investidores o reembolso total de um conjunto de seis projetos: Puerta de la Cistérniga, Terrazas de Biel, Palos de la Frontera, Mia Urban, Golf Terraces e Bossa Nova. A TIR média desse lote foi de 9,48%.

Compara com o que projetos semelhantes anunciam, à volta dos 11%. A diferença não é um escândalo nem sinal de nada de errado: é o que acontece normalmente entre uma estimativa e um resultado. Mas é a diferença que quase nenhum artigo sobre o tema te mostra.

⚠️ Cuidado com o peso a dar a isto. São seis projetos, de uma plataforma, num mês. Não é o rendimento médio do setor, nem uma previsão. É um facto concreto que vale a pena conhecer, e não mais do que isso.

Porque é que o realizado fica abaixo do anunciado

O prazo derrapa. A rentabilidade anunciada é uma taxa anual. Se um projeto a 11% a 12 meses acabar em 15 meses, recebes normalmente os juros do período, mas o teu dinheiro esteve preso mais tempo do que o previsto, e a taxa anualizada real desce. Escrevi sobre o custo disto em quanto custa um atraso.

A TIR e a taxa anunciada não são a mesma coisa. A taxa anunciada é um juro nominal sobre o capital. A TIR conta quando é que o dinheiro entrou e saiu de facto. Duas operações com a mesma taxa nominal têm TIR diferentes se uma pagar mais tarde.

O dinheiro nem sempre está a trabalhar. Entre o reembolso de um projeto e a entrada no seguinte há dias ou semanas em que o capital está parado na carteira, a render zero. Ninguém conta isto, e come uns pontos percentuais ao ano.

3. O que fica na tua conta

Falta o IRS. Os juros de projetos de dívida são rendimentos de capitais, tributados a 28%. As mais-valias de projetos de capital também. O passo a passo está em como declarar no IRS 2027.

Fazendo a conta ao lote de julho de 2026:

Com 5 000 € durante um ano, isso é a diferença entre 341 € e 90 €. Continua a ser quase quatro vezes mais. E continua a ser a diferença entre um investimento sem garantia nenhuma e um com o capital garantido pelo Estado. A comparação completa está em certificados de aforro ou crowdfunding imobiliário.

O número que falta em todas as contas: o zero

Todas as contas acima assumem que o projeto corre bem. Nenhuma média de rentabilidade te diz o que acontece no projeto que falha, e basta um para mudar a aritmética toda.

Se investires 500 € em dez projetos a 10% e nove correrem bem, ganhaste 450 € brutos nesses nove. Se o décimo perder o capital todo, perdeste 500 €. Fim de um ano de bom desempenho com o saldo negativo.

É por isso que a taxa de incumprimento importa mais do que a rentabilidade, e é por isso que passo o tempo a olhar para o LTV e para o promotor em vez de olhar para a percentagem no cartaz. Ver o que é o LTV e crowdfunding imobiliário é seguro.

O que perguntar, quando vires uma percentagem

• Esta taxa é anual ou é o total do projeto?
• É juro contratado ou é estimativa de lucro na venda?
• Está anunciada como TIR ou como taxa nominal?
• O que acontece à taxa se o prazo passar de 12 para 18 meses?
• Este número é antes ou depois de impostos? (é sempre antes)

Uma rentabilidade anunciada é uma promessa sobre o futuro feita por quem precisa do teu dinheiro. Não é uma mentira, mas também não é um facto. O único número real é o que aparece na tua conta no fim, e esse só se conhece anos depois.

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Fontes: rentabilidades anunciadas retiradas da documentação dos projetos analisados neste site; médias históricas publicadas pela WeCity e pela Urbanitae, consultadas em setembro de 2026; TIR média do lote de seis projetos reembolsados, comunicação da Urbanitae aos investidores em julho de 2026; taxa dos Certificados de Aforro Série F, IGCP, setembro de 2026; taxa de IRS sobre rendimentos de capitais, 28%. Texto informativo, não é recomendação de investimento.